Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Увеличение площади квартиры по договору долевого участия

Увеличение площади квартиры по договору долевого участия

Увеличение площади квартиры по договору долевого участия

Оглавление:

Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади?

Согласно ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации. Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющие требовать соразмерного уменьшения цены, при обнаружении недостатков выполненной работы.В то же время ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

  1. При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными ( ФЗ № 214).
  2. Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
  3. Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке ( ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет , вместе с процентами за их использование.
  4. При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора ( ФЗ № 214).
  5. При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения ( ГК РФ).

Требование доплаты застройщиком за увеличение площади квартиры при расхождении данных ДДУ и проекта

Добрый день!

Застройщик требует доплату за увеличившуюся площадь квартиры по сравнению с проектной по результатам обмеров ПИБ. Увеличение составило 1.36м (общая площадь – 39.5, проектная – 38.14).

По договору доплата/выплата при отклонении на 1м производится. Я начал разбираться, почему получилось такое большое увеличение и где именно увеличилась площадь. Запросил обмеры ПИБ и увидел, что большинство увеличенной площади – в С/У (туалете), а именно 0.75м (было 1.45м, стало 2.2м), и причина здесь была очень наглядна: на схеме квартиры в ДДУ присутствует перегородка (короб для стояков) и площадь за ней НЕ включена в общую площадь, а в обмерах ПИБ включена (БТИ при наличии короба не включает площадь за ним в общую площадь, при отсутствии – включает).

От застройщика был получен ответ, что схема квартиры в ДДУ соответствует проектной документации. Тогда я направил застройщику заявление о том, что передаваемая квартира не соответствует проекту, что нарушает ФЗ ст.

7 п. 1, и такую квартиру я принимать отказываюсь – требую устранения недостатков, а именно – возведение указанной перегородки (короба для стояков); либо отмену оплаты увеличения площади в связи с тем, что без изначального ИСКЛЮЧЕНИЯ в ДДУ зоны стояков из общей площади увеличение составило бы менее 1м., и доплата бы не требовалась. Также, параллельно я попросил ознакомить меня с проектной документацией в этой части.

Через 20 дней представить застройщика мне позвонил и сказал, что заявление было рассмотрено, и было принято решение полностью отменить для моего случая оплату увеличения площади (даже в базе у себя уже сделали пометку и подтвердили, что со мной будет подписан специальный АПП, в котором будет сказано, что застройщик не имеет ко мне финансовых претензий). Я попросил официальный ответ, чтобы подстраховаться перед подписанием акта осмотра без замечаний. Тянули до последнего и на 30-й день (крайний срок для ответа на заявление) пригласили в офис ознакомиться с официальный ответом.

Я пришел, и мне тут же сказали, что руководителем вчера (перед подписанием официального ответа) была пересмотрена вся ситуация, и было принято решение не отменять оплату, а лишь уменьшить до 100 тыс. руб. (изначально требовалась доплата в размере 196 тыс. руб.). Также, в ответе было сказано, что квартира соответствует проектной документации, а возведение коробов проектном не предусматривалось.

(за несколько дней до этого я сходил на осмотр кв, но не подписал акт осмотра без замечаний: был ряд замечаний, которые на данный момент ещё не успели устранить). Тут же, на месте, меня ознакомили с проектной документацией.

Моему удивлению не было предела, когда я увидел, что в чертеже, в проекте площадь туалета и ванной НЕ соответствует их площадям в ДДУ.

Перегородка в туалете, которая была в ДДУ, присутствовала и на схеме в проекте, но она была нарисована пунктиром и к ней было добавлено следующее примечание: «зашивка внутриквартирных инженерных коммуникаций показана условно.

Монтаж этих перегородок не производится», и её площадь НЕ была исключена из общей площади. Таким образом, площадь туалета по проекту составила 1.86м (в проекте были указаны только длины стен: 900мм и 2070мм – перемножив их, получаем 1.86м; в туалете никаких выступов нет), а в ДДУ – 1.45м. В ванной же площадь составила 3.71м (помещение абсолютно прямоугольное, длины стен указаны были следующие: 2070мм и 1790мм), а по ДДУ – 3.42м.

По обмерам ПИБ ванная получилась как раз 3.7м. Также, я обратил внимание, что в обмерах ПИБ присутствует небольшой закуток за вент. коробом (я его видел и когда ходил на осмотр, см.

фото), а в чертеже в проектной документации его нет (там просто продолжается вент. короб), это тоже прибавило несколько десятков сантиметров к площади.

И, как я понимаю, это уже является непосредственно недостатком (несоответствие проектной документации).

Таким образом, застройщик нарушил ФЗ-214 ст. 4 п. 4.: в ДДУ была указана площадь ванной и туалета, не соответствующая проектной документации. Т. е. в ДДУ была искусственно занижена площадь некоторых помещений квартиры, дольщики были введены в заблуждение при заключении такого договора.

На данный момент меня не устраивает принятое решение, и я хочу требовать полную отмену оплаты увеличенной площади (а именно пересчета увеличенной площади в соответствии с проектными площади – в этом случае увеличение будет составлять менее 1м). Хотел бы посоветоваться, прав ли я в этой ситуации? Есть ли здесь какие-либо ещё нюансы?

Было бы очень здорово, если бы отозвались юристы, имеющие опыт именно в такого рода вопросах. Прикладываю фото схемы из ДДУ, обмеров ПИБ и закутка за вент. коробом, отсутствующим в проектной документации.

Обязан ли дольщик производить доплату за увеличение площади квартиры?

Доплачивать необходимо, если в вашем договоре долевого участия содержится условие об этом.

И, конечно, если площадь квартиры действительно увеличилась. Такое условие может выглядеть вот так: или вот так: Независимо от того, как сформулировано это условие, если оно есть, пытаться признать его недействительным — малоперспективная затея.

Почему? Объясняю. Конечно, можно сослаться на ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными». Однако суды чаще всего считают, что условие о необходимости доплаты при увеличении площади квартиры не противоречит положениям гражданского законодательства (в том числе ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Они указывают на то, что данное условие включено в договор при обоюдном согласии сторон на основе принципа свободы договора, установленного ст. 421 Гражданского кодекса РФ, а значит нет оснований для признания его недействительным.

Да, в судебной практике встречаются единичные случаи признания недействительным условия договора о необходимости доплаты за увеличение площади. Но надеяться на них, а тем более опираться на эти дела в суде бессмысленно и бесперспективно. Поэтому, если в договоре долевого участия есть пункт о доплате в случае увеличения площади квартиры, то доплачивать необходимо.

Но вы не обязаны платить в том случае, если в договоре такого условия нет!

Даже если застройщик пытается подсунуть вам на подпись дополнительное соглашение и грозится не передавать квартиру и расторгнуть договор. В такой ситуации закон на вашей стороне.

Но извините, если квадратный метр стоит 200 тыс.

руб, то даже за 5 квадратов вынь да полож 1 млн рублей!

У вас есть эти деньги за лишний метраж?

Нет? Вы не ожидали, что квартира вырастет?

Ваши проблемы!

Так раньше считали застройщики, но закон умерил их аппетиты, обозначив границу, где заканчивается доплата за метры.

Более того — вы можете расторгнуть ДДУ, если общая площадь вашей квартиры увеличилась более чем на 5% от проектного метража.И даже если у вас есть деньги, чтобы оплатить незапланированные квадратные метры, у вас есть полное право оплатить лишь 5% от проектной площади.

Даже если метраж вырос не на 5%, а на 7-8.Например, вы приобрели жилье в новостройке по цене 150 тысяч рублей за квадратный метр. Проектная площадь квартиры по ДДУ составляет 40 квадратов. То есть стоимость вашего жилья по договору — 6 млн рублей.Дом построен, БТИ всё измерили, и выяснилось, что квартира-то ваша выросла на 7%.

А это 415 тысяч рублей. Застройщик говорит — упс, мы тут нечаянно лишнего сделали, оплатите, пожалуйста.

А вы ему показываете 214-ФЗ и говорите — извините, но я оплачу только 5%, потому что так по закону.

То есть 297 тысяч рублей.Если застройщик всё-таки настаивает на оплате 7% «нечаянной» площади, то у вас два варианта действий.

(но тогда вы останетесь без квартиры), либо обратиться в суд, где застройщику объяснят, что он неправ и нарушает закон. После этого вам остается внести в кассу застройщика деньги за 5% увеличившейся фактической площади и получить квартиру.А если метраж стал меньше? Если разница значительна, то застройщик должен вернуть деньги за отсутствующие метры.

Если разница значительна, то застройщик должен вернуть деньги за отсутствующие метры.

Если фактическая площадь меньше проектной на 5% и более, дольщик имеет право на расторжение ДДУ в одностороннем порядке.Но и потребовать возмещения стоимости квартиры, не забывайте — деньги вам вернут те же, что были уплачены при заключении договора. А рыночная стоимость жилья за то время, что строился дом, обычно вырастает.

И купить на эти деньги аналогичную квартиру даже в строящихся объектах вы вряд ли сможете. А здесь уже готовая. Но нужно доплатить. Обычно в договоре долевого участия указывается допустимое расхождение проектной и фактической площади.

Какое-то количество площади можно «получить в подарок» — скажем, до 1 метра. Расхождение по площади минимально — панели отливаются заранее на заводе, здания собираются как конструктор лего. Доплачивать, скорее всего, не придется.Но чем сложнее архитектура строения, тем выше вероятность несовпадения проектной и фактической площади.

В монолитных домах разница может «гулять» от 2 до 7 квадратов!Читайте также: Приобретая квартиру в новостройке, будьте морально и материально готовы к тому, что вам нужно будет доплатить, если застройщик нечаянно построит вам лишние квадратные метры. Как знать — может быть, в дальнейшем эти метры вам очень пригодятся.

Доплата по ДДУ после обмеров

Застройщик требует доплату за дополнительные квадратные метры по договору ДДУ после обмеров.

Обмеры проводились не БТИ, а кадастровым инженером, что предусмотрено Договором. Увеличение в площади менее 5%, но существенное — более 4%. Увеличение площади повально у всех участников долевого строительства данного объекта.

План квартиры по приложению к Договору представляет из себя только внешние контуры квартиры, без перегородок (!). В квартире не выполнена трассировка внутренних стен даже в один кирпич. В проектной декларации имеются перегородки, изображенные пунктиром.

Т.о. обмеры делались без учета перегородок, а проектная площадь в Договоре, по всей видимости, стояла с учетом их, поэтому получаются расхождения. Фактически получается, что если расхождения у ВСЕХ только В ПЛЮС, Застройщик на этапе заключения ДДУ намеренно занижал стоимость квартиры, а теперь, ссылаясь на Договор, требует доппаты.
Фактически получается, что если расхождения у ВСЕХ только В ПЛЮС, Застройщик на этапе заключения ДДУ намеренно занижал стоимость квартиры, а теперь, ссылаясь на Договор, требует доппаты. Насколько правомерна позиция Застройщика, каковы шансы признать эту схему мошеннической и выиграть суд?

10 Ноября 2018, 01:30, вопрос №2162152 Маша, г. Москва

    , , ,

1400 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (3) получен гонорар 15% 10,0 Рейтинг Правовед.ru 12605 ответов 5875 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 10,0рейтинг
  2. эксперт

Здравствуйте Вот именно мошеннической- скорее всего никак. А вот доказать не правильность замеров- можно попробовать.

Но опять же — Обмеры проводились не БТИ, а кадастровым инженером, что предусмотрено Договором.Маша раз это предусмотрено договором то само по себе это не нарушение. Весь вопрос именно в том верно ли сделаны замеры этим инженером или он просто посчитал неверно.

Делать это придется на основании экспертизы думаю — и потом уже думать над иском в суд по закону о защите прав потребителей- в том числе по 29 — по некачественным работам и услугам.

Ну и проводить новые замеры -чтобы как раз все таки выяснить- должны ли вы что то доплачивать или нет.

Увеличение в площади менее 5%, но существенное — более 4%. Увеличение площади повально у всех участников долевого строительства данного объекта.Маша и по фз 214 существенным признается именно 5% Статья 9.

Расторжение договора 1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договорев размере не более пяти процентов от указанной площади; то есть думаю это именно вам врятли поможет.

Застройщик на этапе заключения ДДУ намеренно занижал стоимость квартиры, а теперь, ссылаясь на Договор, требует доппаты.Маша не всегда. Просто потому что на этапе договора никто не знает какая все таки будет площадь после постройки дома.

Поэтому указывают цену за все метры — например 60 кв.м, потом указывают цену за каждый метр и указывают порядок перерасчета- допустим в приделах 1% перерасчета не будет при отклонениях, а все больше- либо возврат вам денег, либо доплата от вас — если допустим получили больше чем 60 кв.м и больше чем 1% произошло увеличение. Сделать такое умышленно и заранее — довольно сложно думаю.

10 Ноября 2018, 02:27 0 0 получен гонорар 30% 3545 ответов 1453 отзыва Общаться в чате Бюро безопасности недвижимости, г. Москва Маша, здравствуйте! Относительно мошенничества тут говорить бессмысленно — доказать это не представляется возможным, да и бессмысленно, так как Ваш вопрос либо решать в досудебном порядке, либо в рамках гражданского производства и закона о защите прав потребителя. К сожалению для максимально точного ответа не обойтись без изучения договора и результатов замера.

Однако, то, что они проведены с нарушениями — очевидно. Согласно инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденным Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 №

«Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ»

Подсчет площадей зданий 3.33.

Подсчет площадей помещений производится в экспликации.

При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака. 3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Как Вы и сами понимаете, тот факт, что в общую площадь включили и стены с перегородками — нарушает данную инструкцию. Думаю Вам имеет смысл затребовать экспликацию и отталкиваться именно от неё 10 Ноября 2018, 02:33 1 0 получен гонорар 55% 10,0 Рейтинг Правовед.ru 4384 ответа 3219 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Барнаул Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 10,0рейтинг
  2. эксперт

Добрый день. Поддержу коллег в том, что ставить вопрос о мошенничестве здесь смысла нет.

Мошенничества как такового в рамках статьи 159 УК здесь не будет.

А вот по площадям думаю есть вариант не соглашаться с проведенным обмером.

Дело в том, что в соответствии с ЖК РФ Статья 15. Объекты жилищных прав 1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения. 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденным Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 №

«Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ»

3.6. Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10-1,30 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др.

элементов, с соблюдением следующих обязательных правил:… в случае, если стены обшиты панелями или облицованы плиткой не до потолка, производится двойное измерение по панелям или облицовке и выше их, по стенам; помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и измеряются как отдельные; все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т.п.

размером более трех сантиметров подлежат занесению в абрис и измерению.

3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. 3.37.Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0. Т.е. речь идет о том, что для определения общей площади квартиры необходимо сложить площади всех ее помещений, встроенных шкафов, лоджий, террас, балконов, холодных кладовых.

А площади помещений внутри квартиры измеряются по периметру стен внутри каждого помещения.

Таким образом, в соответствии с указанной инструкцией и ЖК, включать внутренние перегородки и стены в площадь квартиры нельзя. Площадь, занятая внутриквартирными межкомнатными перегородками в общую площадь квартиры не включается. Если это было сделано(а именно об этом Вы ведете речь), то естественно следует направить свои возражения застройщику, оформив их в виде претензии.

Если вопрос мирно разрешен не будет, то стоит подавать соответствующий иск в суд. С уважением Евгений Беляев 10 Ноября 2018, 04:16 2 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 07 Февраля 2018, 15:50, вопрос №1899444 07 Марта 2014, 12:33, вопрос №389447 05 Августа 2020, 18:09, вопрос №2461398 25 Января 2016, 18:54, вопрос №1114530 16 Февраля 2017, 10:37, вопрос №1541469 Смотрите также

Что если замер площади квартиры БТИ оказался неправильным?

Кадастровые инженеры подготовили план Вашей квартиры и общая площадь, указанная в нем, меньше или больше проектной площади на величину, превышающую допустимую разницу или недотягивающую до нее.

Как же вернуть деньги? Как же избежать выплаты за превышение площади? Отправьте претензию заказным письмом или отдайте лично в руки уполномоченному представителю застройщика.

Отдали. Что же теперь? Брать кредит и бежать в магазин за новым кухонным сервизом или телевизором последней модели, ведь скоро эти деньги вернутся? Нет. Ни в коем случае нет. Процедура возврата денег может весьма затянуться в зависимости от ситуации и застройщика, с которым вы имеете дело. Повремените с покупками до тех пор, пока деньги не окажутся у вас в руках.

Расчёт цены квартиры в новостройке

Цена долевой собственности определяется одним из способов, который прописывается в ДДУ:

  1. произведение стоимости одного квадратного метра приведённой площади на метраж приведённой площади.
  2. затраты на материалы и строительные работы плюс стоимость услуг застройщика;
  3. произведение стоимости одного квадратного метра общей площади на метраж общей площади;

Приведённая площадь рассчитывается как сумма площадей всех составляющих строения. Для каждого из них предусматривается свой понижающий коэффициент.

Коэффициенты, принятые для расчёта приведённой площади балкон терраса лоджия веранда 0,3 0,3 0,5 1 Не следует путать приведённую площадь с общей проектной площадью объекта, которая включает площади всех жилых и подсобных помещений, таких как санузлы, кухни, коридоры, встроенные шкафы, лестницы внутри квартиры, но не учитывает площади веранд, лоджий, балконов, террас.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  1. стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:
  2. фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  3. проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);

Пример 1: 51,6 кв.м.

— проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей. Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей Пример 2: 53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м.

— проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей. Фактическая площадь < проектной> застройщик возвращает деньги дольщику К возврату дольщику = (53,9 кв.м.

— 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Когда нельзя требовать доплаты (переплаты) по ДДУ?

В судебной практике признавался обоснованным отказ по денежным требованиям дольщиков и застройщиков в следующих случаях:

  1. площадь лоджии в договоре определена с понижающим коэффициентом, но после того, как в результате строительства площадь увеличилась, она была рассчитана застройщиком без понижающего коэффициента, что было признано односторонним изменением условий договора, а требование доплаты за увеличение площади без учета понижающего коэффициента — неправомерным (см Апелляционное определение Калининградского областного суда от 22.04.2015 по делу N 33-2040/2015);
  2. если в договоре указано на то, что изменение цены объекта долевого строительства не происходит при незначительных (например, в пределах 1 кв.м.) отступлениях от проектной площади;
  3. право на возврат переплаченной суммы отсутствует у дольщика при включении в общую площадь квартиры площади помещений вспомогательного использования, перечисленных в п.6 Приказа Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531 и в п. 12 приложения 2 Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 (применяется с 2017 года): площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 03.11.2016 по делу N 33-22342/2016).
  4. площадь, указанная в договоре не менялась, но застройщик подсчитал ее значение с применением неправильного понижающего коэффициента для лоджий, а именно, должен был применяться коэффициент 0,5, а застройщик, требующий доплату, исходил из коэффициента 1 (см. Апелляционное определение Астраханского областного суда от 12.08.2015 по делу N 33-2647/2015);
  5. если в договоре не указано на применение понижающих коэффициентов, согласно позиции ВС РФ, они не применяются, и у дольщика нет права требовать переплату в силу ее отсутствия (см. Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2015 N 82-КГ 15-5), но для договоров долевого участия, заключенных с 1 января 2017 г. понижающие коэффициенты применяются в силу норм закона и Приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854, даже если в договоре не указаны;

Автор публикации Подписаться Автор: Подписаться Написать Поделиться

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

jcsmilly/DepositphotosСогласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры.

В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв.

метра, действительно, может составить более 5%.

Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п.

1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры. Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв.

метра на стоимость 1 кв. метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно.

Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы.

Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму.

Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно. Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене.

Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ.

Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв. метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить.

При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств. Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической.

Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения. В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать.

Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

ДДУ: доплата за «лишние» квадратные метры в новостройке вне закона

Приятно купить два ботинка по цене одной пары.

Еще приятнее получить какой-нибудь подарок к покупке, вроде чайной ложки к пачке чая. При покупке квартиры определенной площади получить дополнительно пару квадратных метров тоже должно быть приятно. Эдакий комплимент от шефа. Но за этот подарок, к сожалению, просят заплатить.

Настойчиво просят и многие соглашаются. По сути требование застройщика по договору долевого участия в строительстве о доплате за дополнительные квадратные метры, обнаружившиеся при обмере БТИ, это прямое нарушение действующего законодательства о защите прав потребителей.

Однако это нарушение, во-первых, стало устоявшейся практикой, а во-вторых, оно становится нормой и многие, даже практикующие юристы, не видят в нем нарушения. Обоснование простое, как две копейки: Свобода договора. Покупатель, заключая договор, добровольно возлагает на себя обязанность доплатить за дополнительные метры, соответственно и застройщик берет на себя обязательство по возврату денежных средств.

Если его (требование о доплате) признают недействительным, то получится, что Покупатель, чья квартира будет большей площади, по факту, бесплатно получит эту положительную разницу в метрах. Аналогично с Застройщиком: если «на выходе» квартира будет меньшей площади, то Покупатель, фактически, будет обманут на деньги.

Вроде все логично, но монеты в две копейки нет. Заключая договор долевого участия (ДДУ) стороны определяют его существенные условия, в том числе цену договора и описание объекта — квартиры (наименование, расположение, площадь, проектная документация). Застройщик обязуется передать покупателю квартиру, соответствующую оговоренным в договоре и проектной документации условиям.

При этом стороны должны выполнять свои обязательства добросовестно.

Застройщик — это организация, которая профессионально занимается строительством жилых домов.

Профессионально! Это важно. Покупатель (потребитель) профессионалом не является.

Это еще важнее. И именно поэтому права потребителя защищены Законом о защите прав потребителей и Законом о долевом строительстве. Строительство объекта, контроль за ним и все тому подобное осуществляется застройщиком, на котором, во-первых, лежит обязанность передать объект соответствующий проектной площади, а, во-вторых, лежит предпринимательский риск несоответствия площади построенного объекта проекту.

Потребитель не может ни повлиять, ни проконтролировать соответствие площади квартиры проекту.

В расхождении площадей определенно нет и не может быть вины потребителя. А вот вина застройщика очевидно присутствует. И почему за недостатки в работе застройщика и за предпринимательские риски, которые лежат на застройщике, должен платить потребитель? Потребитель не должен за них платить. Приведу пару примеров из жизни.
Приведу пару примеров из жизни.

На молзаводе допустили ошибку и вместо молока с жирностью 1,5% расфасовали молоко жирностью 3.2%. За эту ошибку покупателям платить не приходится.

Бракованную партию либо утилизируют, либо пустят в продажу под видом 1.5% в надежде, что никто не заметит разницы. Последний вариант менее вероятен. Второй пример. Девушка с точеной фигурой 42 размера заказала пошив вечернего платья и получила его 48 размера.

Но почему-то портной вместо требования доплатить за лишнюю ткань обещает все переделать и скинуть цену?

Строго говоря в нашем контексте квартира от платья ничем не отличается.

Квартира должна соответствовать условиям договора и проектной документации.

Отступление от условий договора свидетельствует о несоответствии качества объекта долевого строительства. А для некачественных квартир Законом о долевом строительстве имеется статья 7, где указаны права потребителя (участника ДДУ) в отношении недостатков объекта ДДУ: потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Но все эти права предусмотрены на случай, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. На случаи увеличения площади квартиры эти положения сложно распространить (я не утверждаю, что невозможно; при определенных условиях.

да под хорошую закуску.). При этом Закон не содержит ни одной нормы, предоставляющей застройщику право требовать с потребителя доплаты за лишние квадратные метры. Такое требование не может быть основано на законе. Тут мой знакомый юрист строительной компании обычно указывает на статью 5 Закона о долевом строительстве.

Мол цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади и соответствующей общей площади. Да, но мухи отдельно, котлеты отдельно.

Цена квадратного метра в данном случае не меняется, меняется именно площадь. А на подобное данная статья не рассчитана.

Поэтому повторюсь, подобное требование застройщика не основано на законе.

Но может ли оно быть основано на договоре. Стороны свободны при определении условий договора.

Застройщик может установить в договоре любые условия, а потребитель может на них согласиться (Изменить?

Вряд ли. Но согласиться может). Это и понимается многими юристами как свобода договора. Однако эта свобода имеет ограничения в виде пресловутого Закона о долевом участии и статьи 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности условий договора, ущемляющих права потребителя.

Еще одним препятствием к безграничной свободе договора являются статьи 8 и 12 Закона о защите прав потребителей об ответственности за не предоставление информации.

Так много статей в одном абзаце, что становится скучно. Приведу пример.Московское УФАС России 19 октября 2016 г. поймало ООО «Строй Вест» на введении участников ДДУ в заблуждение относительно условий и процедуры приобретения квартир в собственность.

Схема привычная: построили дом, обмерили, с каждого дольщика попросили доплатить за лишние квадратные метры (показатель от 0,3 до 17,15 м2), что существенным образом повлияло на стоимость квартир.

Дальше события развивались необычно: дольщик обратился в ФАС с просьбой разобраться, и проверка показала, что общая площадь не увеличилась, а даже немного уменьшилась.

В итоге застройщика попросили не нарушать закон: передать квартиры участникам долевого строительства по стоимости, первоначально указанной в договоре, без соблюдения обязательного условия о заключении договора с управляющей организацией ООО «Бест Сервис»; вернуть участникам долевого строительства оплаченной разницы между первоначальной стоимостью квартиры (согласно договору участия в долевом строительстве) и уточненной стоимостью квартиры после завершения строительства в случае, если такая разница была оплачена.

Скажете, пример не удачный. Тут застройщик обманул покупателей, нарисовал несуществующие квадратные метры.

Не совсем, так. По отдельности площади квартир могут увеличиться, а общая площадь наоборот уменьшиться. Как это происходит, объясню чуть позже на другом примере. Главное, что ФАС поставила застройщика на место, взглянув на весь объект долевого строительства, а не на отдельных дольщиков.

По отдельности дольщиков принято считать эдакими муравьями, которые могут тащить на себе непосильную ношу (это я в основном про поборы банкиров, страховщиков, агентов и прочих прочих прочих), не шумят (а если и шумят, то неслышно), к тому же муравья можно раздавить и никто не заметит.

Однако иногда суды и контролирующие органы все же обращают внимание на чрезмерную жадность застройщиков и вспоминают про Закон.

Немногим ранее я указывал про несоответствие квартиры условиям договора и про статью 7 Закона о долевом строительстве относительно гарантий качества объекта ДДУ. Несоответствие площади квартиры наглядно свидетельствует о несоответствии качества квартиры условиям договора, требованиям проектной документации, а также строительным нормам и правилам. А значит, несоответствие площади квартиры (как в меньшую, так и в большую сторону) свидетельствует о нарушении прав потребителя (Участника ДДУ).

Позиция застройщиков, мол строили мы строили, наконец построили, померили и вот так получилось. Немного наивная, вам не кажется?! В случае с ООО «Бест Сервис» показательно именно то, что обратили внимание на общую площадь дома.

Она незначительно изменилась в меньшую сторону, при этом площадь каждой квартиры увеличилась в среднем на 14 метров, а значит общая площадь дома должна была бы увеличиться почти на 1000 квадратных метров.

Проект не менялся. Как такое могло произойти?

Тут стоит привести еще один пример.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 08 июля 2013 года был удовлетворен иск потребителя о признании незаконным требования о доплате участником долевого строительства за увеличение общей площади квартиры на 6,3 кв.м и взыскании с застройщика ООО «СтройГрад» денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков качества объекта долевого участия в строительстве, неустойки за нарушение сроков передачи дольщику объекта долевого участия в строительстве, компенсации морального вреда и судебных расходов. Как так!? Площадь квартиры увеличилась, а он платить отказывается да еще деньги за какие-то недостатки требует!

В этом случае потребитель, а за ним и суд обратили внимание на то, откуда берутся лишние квадратные метры.

В случае с ООО «СтройГрад» застройщиком была выполнена замена стенового заполнения из кирпича — на заполнение из газобетонных блоков толщиной 200 мм с последующим утеплением из полистирола толщиной 50 мм.

То есть толщина стен была значительно уменьшена до 250 мм, с запроектированных 380 мм и 580 мм, что безусловно скажется в последующем и на теплоизоляции квартиры. Поскольку увеличение площади квартиры напрямую связано с незаконными действиями ответчика по изменению материалов, конфигурации и толщины стен, которые не были согласованы, суд посчитал требование ответчика о доплате не законным. Этот случай наглядно демонстрирует природу возникновения лишних квадратных метров в новостройке.

При этом застройщику вовсе необязательно менять материалы и вдвое уменьшать толщину стен. Как правило, они все же скромнее действуют.

Даже без команды директора прораб на стройке всегда знает как и на чем можно с.экономить. Кроме прорабов с.экономистов на стройке хватает: снабженец, счетчик, мастер участка. Чуть выше по карьерной лестнице стоят руководители, которым позарез нужны стройматериалы на строительство своего домика, дачки, гаражика.

В общем, приходится экономить.

Бетонные стены можно на сантиметр-другой потоньше сделать, штукатурить в пол слоя или чисто символически или вообще без штукатурки (еще несколько сантиметров экономим), стяжку пола зальем абы как (покупатель потом все равно свои полы делать будет, выравнивать, поднимать), потолки и так сойдет (покупатель будет рад увидеть высокие потолки), теплоизоляция по-минимуму.

Можно долго перечислять, на чем застройщик может выиграть лишние сантиметры.

При обмере БТИ эти сантиметры складываются в лишние квадратные метры.

А лишние метры выливаются в требование о доплате.Вот только эта наглость застройщиков абсолютно не оправдана. Во-первых, эти метры складываются из недостатков, да порой незначительных но недостатков в толщине стен (а это теплоизоляция и прочность), в качестве отделки (а это расходы потребителя). Во-вторых, эти квадратные метры, сложенные из сантиметров, быстро пропадают, стоит покупателю сделать в квартире ремонт.

То есть, после того как этот полуфабрикат будет приведен в состояние, пригодное для жизни, лишние сантиметры пропадут, и квартира получит проектную площадь, а может и меньше станет. Можно еще вспомнить про манипуляции с балконами и лоджиями.

Но это немного другая история. Такую сообразительность проявляют застройщики, что диву даешься.

Эх, эту энергию б да в мирных целях.! Но вернемся к доплате за лишние квадратные метры.

Требование о такой доплате не основано на законе, но указывается в договорах долевого участия.

Часто дольщикам предлагают заключить дополнительное соглашение о такой доплате. И дольщики такие дополнительные соглашения и договоры подписывают, а затем на основании их доплачивают. Да, да, эта доплата производится именно на основании соответствующих условий договора.

Мол, потребитель согласился — значит должен заплатить.

Если потребитель не соглашается подписывать подобное дополнительное соглашение о доплате за лишние метры, то он за них и не доплачивает.

Застройщик в подобных случаях обычно предпочитают не связываться с грамотными дольщиками и довольствуются сборами с остальных менее грамотных согласных на все. Колхоз дело добровольное. А как быть тем, кто при заключении ДДУ недоглядел да и поверил застройщику на слово? Как быть тем, у кого в ДДУ есть пункт о перерасчете цены в случае расхождения площади квартиры?

Тут просто послать застройщика с его требованиями по известному адресу не получится. Придется обращаться в суд и требовать признать такой пункт недействительным со ссылкой на ту самую статью 16 Закона о защите прав потребителей.

Также можно заявить требование об уменьшении покупной цены или о возмещении предстоящих расходов на ремонт квартиры — штукатурить стены до проектных размеров придется ведь покупателю.

Делать это за свои довольно накладно; штукатурка денег стоит, да и штукатуры нынче за бутылку водки работать не станут. Деньги от застройщика будут как нельзя кстати.

В моей практике были подобные случаи, и потребители очень опасались за свои квартиры.

Ведь застройщик ставит ультимативное требование:

«Пока не доплатите за дополнительные квадратные метры, квартиру не получите»

. Напугал ежа голой ж.@й! Статья 6 Закона о долевом строительстве четко говорит, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Так что, пока застройщик ультимативно выделывается, а вы с ним судитесь, неустойка растет.

В соответствии со ст. 4 ФЗ «О защите прав потребителя» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Кроме того, в соответствии с п.

1 ст. 7 ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»

, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Список правовых норм, защищающих в подобных ситуациях потребителей, можно продолжать еще довольно долго. Приятным бонусом в споре с застройщиком наверняка будет ч.

6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», о взыскании с застройщика в пользу потребителя штрафа, за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы. Подводя итог, отмечу, что лишние квадратные метры, за которые застройщик просит доплатить, не имеют ничего общего с подарками, бонусами. Их нельзя назвать приятным приобретением.

Это обман, очень неприятный обман. Требование о доплате за квартиру, построенную с нарушением проектной документации, не может быть основано на Законе.

А установление в договоре подобного требования является недействительным. К сожалению, сами потребители (дольщики) разбаловали застройщиков и сформировали эту порочную практику повсеместного безнаказанного обмана потребителей.

Ведь с молчаливого согласия потребителей эти доплаты за лишние квадратные метры становятся нормой.

Не стоит мириться с нарушением своих прав. Не нужно платить за чужие ошибки и риски. Очень вредно поощрять обман и откровенное мошенничество.

Если вы собираетесь стать участником долевого строительства или уже столкнулись с требованием о доплате за лишние квадратные метры, не поленитесь и обратитесь к юристу.

Проконсультируйтесь. Безропотно соглашаясь на все, что предлагает застройщик, Вы рискуете потерять гораздо больше денег, времени и нервов. Закон ревностно защищает права потребителей.

Но в случае с теми, кто самостоятельно роет себе яму, не глядя подписывая договор или дополнительные соглашения, Закон бессилен.

П.С. Эту статью я написал почти два года назад. Без малого 8 000 человек ее прочитали. Но, к сожалению, проблема с доплатой за «лишние» квадратные метры остается и становится нормой, и данная статья все так же актуальна.

Дольщики просто не знают, что от доплаты можно и нужно отказываться.Надеюсь, с помощью Яндекса о своих правах узнает еще большее число дольщиков. и не давайте себя обмануть

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц.

сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+