Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Оценка объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости

Наиболее распространенные типы оценки недвижимости.

Чаще всего, как показывает современная российская практика, оценка недвижимости касается таких ее объектов, как городские квартиры. С помощью методологической системы, принятой для проведения подобных расчетов, опытные независимые оценщики могут сообщать собственникам максимально точную рыночную стоимость объектов. Здесь особенно важна точность и учет рыночных тенденций, поскольку цены постоянно меняются, а разница в несколько процентов может иметь крупное материальное выражение. Оценка недвижимости в Калуге в виде исследования стоимости квартир является самой распространенной услугой из ассортимента оценочной работы с недвижимым имуществом.

Если брать в рассмотрение средний, самый обширный общественный сегмент, то для него ценнейшим материальным активом, как правило, является именно квартира.

Время от времени перед всеми собственниками встает вопрос о том, какова цена занимаемого ими или имеющегося в собственности жилья. Или должен вставать, ели они намерены вести какие-то деловые отношения, хотя бы кредитные или налоговые. Этот вопрос во многих случаях решается несколькими независимыми экспертами, так как для отображения наиболее точной картины принято сводить вместе данные, получаемые от разных оценщиков.

Немногие компании, проводящие оценки недвижимости в Калуге, могут предложить взгляд на один и тот же объект с нескольких сторон. Одной из таких опытных организаций, предлагающих широкий спектр видения объекта оценки, является НП «Федерация Судебных Экспертов». Это крупнейшая в России организация, предлагающая на сегодняшний день весь спектр оценок, исследований, экспертиз и регистраций разного типа объектов и процедур в различных государственных реестрах.
Это крупнейшая в России организация, предлагающая на сегодняшний день весь спектр оценок, исследований, экспертиз и регистраций разного типа объектов и процедур в различных государственных реестрах. Работая с этим учреждением, как с исполнителем оценки, есть возможность получить информацию, собранную на основе изучения широкого спектра факторов.

Начиная от конкретных условий сделки или особенностей объекта, до ситуации на рынке недвижимости и в государственной политике в этом отношении. В НП «Федерация Судебных Экспертов» в Калуге есть возможность получить самую адекватную информацию по оценке недвижимости благодаря опыту работы департаментов этой организации, пониманию ее работниками рыночных ситуаций, и интегрированности НП «Федерация Судебных Экспертов» с государственными структурами. Здесь проводятся оценки недвижимости любого типа и уровня, начиная от небольших объектов и заканчивая оценкой крупных земельных участков или целых предприятий.

В работе по оценке недвижимости НП «Федерация Судебных Экспертов» использует все современные знания в области торговли и рынка недвижимости, все методологии, существующие для наиболее грамотного проведения таких оценок.

В частности при вычислении стоимости используются следующие разделения между типами стоимости объектов недвижимости любого типа:

  1. остаточная стоимость – цена объекта оценки при учете степени его физического износа;
  2. рыночная стоимость – это та сумма, за которую обладатель недвижимостью пожелал бы ее продать, а покупатель (потенциальный) был бы согласен ее пробрести. При этом принимаются в расчет следующие факторы. Владелец не обязан продавать недвижимость, а покупатель – приобретать ее. И оба – и владелец, и потенциальный покупатель – имеют представление о том, какова стоимость объекта. Таким образом, эта сумма складывается из совмещения двух оценок;
  3. восстановительная стоимость – та сумма, за которую при рыночной стоимости материалов и производства на момент оценки можно полностью воспроизвести объект оценки;
  4. первоначальная стоимость – та сумма, которая была потрачена на создание объекта или на покупку объекта в момент начала его эксплуатации;
  5. залоговая стоимость – та сумма, которая может быть указана как стоимость объекта при выдаче под него кредита.
  6. цена объекта для налогообложения – та стоимость, которая используется для вычисления налогообложения на недвижимое имущество;

Особенно актуальной такая оценка недвижимости в Калуге, как вычисление стоимости квартир, является в крупных и средних по размеру городах, где рынок недвижимости очень активен.

В основном, как уже было отмечено, это квартиры, которые являются постоянным ходовым товаром для сделок купли, продажи и обмена. Поэтому процедура оценки квартиры постоянно востребована – как в момент решения собственника о том, чтобы выяснить ее стоимость, так и тогда, когда наступает момент, предшествующий заключению сделки с таким объектом.

История оценки недвижимости в России начинает свой путь с усилий отдельных частных лиц, экспертов и компаний.

Затем к этой деятельности подключились государственные инстанции, а сама эта деятельность стала регламентироваться законодательными актами. В 1998-м году в России, Законом об оценочной деятельности, были регламентированы основные пункты взаимодействий оценщика и заказчика оценки недвижимости.

На сегодняшний день в этой деятельности существуют два основных направления:

  1. определение стоимости объектов для частных собственников и покупателей;
  2. определение стоимости объектов для нужд государственных структур.

Кроме федерального законодательства об оценочной деятельности, на порядок проведения различных оценок недвижимого имущества и квартир влияют подзаконные акты и пункты местного федерального законодательства по месту проведения оценочной деятельности. Сегодня существует множество государственных и частных служб, которые предлагают проведение таких оценок.

В ряду других подобных новшеств развивается и возможность провести оценку такой недвижимости с помощью интернет консультаций и специальных сайтов.

На них каждый из посетителей имеет возможность заполнить анкету, в которой указываются основные данные объекта. Онлайн экспертов в первую очередь интересуют основные параметры жилья, которые играют важнейшую роль в формировании цен на квартиры на российском рынке.

Второстепенные признаки могут указываться отдельно, и влияют на стоимость в пределах нескольких процентов.

Такая оценка недвижимости с помощью онлайн сервисов во многих случаях может оказаться быстрее и дешевле всех остальных способов узнать его рыночную стоимость. Однако самым надежным методом получить точную информацию все-таки остается обращение за услугами в такие организации как НП «Федерация Судебных Экспертов».

На основании многих факторов вам сообщат максимально адекватные сведения о том, какова стоимость объекта не только на данный момент, но и в ближайшей перспективе.

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула: где

— стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

— Чистый операционный доход или ЧОД ( Net operation income (NOI))

— Коэффициент капитализации Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости: где — коэффициент капитализации

— ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

— норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций.

Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента. Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке.

Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода. «Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Судебная и внесудебная проверка

Экспертиза оценки может быть двух видов:

  • Судебная.
  • Осуществляется вне суда.

Внесудебная проверка оценки недвижимости проводится по инициативе клиента.

Он предоставляет полный набор документов для их использования специалистами. Сотрудники выполняют все процедуры оценки и выдают ему заключение. Услуги оценки недвижимости для суда предоставляются по несколько другой схеме:

  1. Инициатором может стать суд или стороны процесса.
  2. Участники вместе с судьей составляют перечень вопросов. Они могут предложить компании, в которые можно отправить запрос.
  3. В дальнейшем они составляют заключение по результатам оценки и отправляют его в суд.
  4. Сотрудники принимают его и приступают к исследованию.
  5. Постановление пересылается в выбранную организацию.

Что именно определяет оценщик?

Различные виды стоимости недвижимости.

Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам.

Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa – находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки.

Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния. Ликвидaциoннaя cтoимocть Этоцeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa.

Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным. Инвecтициoннaя cтoимocть Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход.

Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй.

Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

ОЦЕНКА недвижимости. Самые полные рекомендации.

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект.

Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями.

В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом. Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:Участки земли.Части недр.Водные объекты.Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.Морские суда.Суда внутренней акватории.Воздушные суда.Космические объекты.Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека.

К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы.

Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.КОГДА НЕОБХОДИМА ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИОценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости.

Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.В случае необходимости перераспределения долей собственности.В процессе страхования недвижимого имущества.При формировании налоговой отчетности.Перед обращением в банк для оформления кредита.В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.При исполнении судебных решений.При ликвидации объектов недвижимого имущества.В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.НАИБОЛЕЕ ПОПУЛЯРНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИОпределение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.Сравнительная оценка недвижимости.Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.Оценка недвижимости с точки зрения доходности.Оценка недвижимости с точки зрения затрат.Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙРасчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения.

Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации. Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее.

Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ ПРОМЫШЛЕННЫМ ПРЕДПРИЯТИЯМ, ВЫПОЛНЯЕМАЯ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ БАЗЫБольшинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей.

Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка.

Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения.

В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ, ПРОИЗВЕДЕННЫХ АРЕНДАТОРОМАренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт.

Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение.

Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.Анализ эффективности инвестиций арендатора.Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЯ НЭИ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИСокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского.

Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование».

Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей.

Особенно это важно для объектов муниципальной собственности.

Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ УЩЕРБА, НАНЕСЕННОГО ВНЕШНИМ ВОЗДЕЙСТВИЕМК внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека.

К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее.

Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости.

Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию.

Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. Сэтому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИНа первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:Справки и выписки из БТИ.Документы, подтверждающие право собственности.Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).ПРАВОВАЯ БАЗА ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИОценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года.

Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года.

Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.ВОПРОСЫ, НА КОТОРЫЕ ОТВЕЧАЕТ СПЕЦИАЛИСТ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИКакова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?Оценка недвижимого имуществаНезависимая оценка недвижимого имущества включает в себя определение рыночной стоимости недвижимости или отдельных прав в отношении недвижимого имущества. Результатом выполнения услуг по оценке является изготовление отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки, выполненного в соответствии с действующим законодательством в области оценочной деятельности Российской Федерации.Объектами оценки при оценке недвижимости являются:Комната в общежитии или в коммунальной квартире;Квартира;Индивидуальный жилой дом;Встроенное нежилое помещение;Отдельно стоящее здание;Земельный участок;Нежилая недвижимость коммерческого назначения (торговая, административная, производственно-складская, объекты многопрофильного использования);Объекты незавершенные строительством;Сооружения (объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, специализированные объекты);Рыночная величина арендной платы объекта недвижимости;Рыночная стоимость права на заключение договора аренды объекта недвижимости.Наиболее распространенные причины проведения независимой оценки недвижимого имущества:Обеспечение кредитных обязательств;Страхование недвижимости;Разрешение имущественных споров;Вступление в наследственные права;Приватизация государственного (муниципального) имущества;Привлечение дополнительных инвестиций;Переоценка основных средств предприятий;Постановка на бухгалтерский учет.В соответствии с п.

26 Федерального стандарта оценки №1 (ФСО № 1) отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев с даты составления отчета, поэтому он должен содержать дату составления и порядковый номер. В отчете указываются две даты: дата оценки и дата составления отчета об оценке.Подходы применяемыедля оценки стоимости недвижимости Применение подходов и методов к оценке и расчет стоимости объекта недвижимости проводится на основе собранной информации об объекте и ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объекта.Затратный подход основан на предпосылке, что информированный покупатель никогда не заплатит за объект цену большую, чем цена воссоздания (стоимость воспроизводства) собственности, которая имела бы полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью.

При оценке объекта недвижимости на основе данного подхода определяется стоимость земли и действительная цена построек, сооружений и зданий.Доходный подход – является совокупностью методов для оценки стоимости недвижимости, основанных на определении суммы доходов, которые принесёт объект.Оценка недвижимости по ее доходности проводиться, ориентируясь на ожидания покупателя-инвестора, который ориентируется на будущие блага от использования, а также их настоящее значение, выраженное в некой денежной сумме. Ещё одним положением оценки по доходности будет принцип замещения, по которому потенциальный инвестор за недвижимость не будет платить больше, нежели на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичную выгоду.Сравнительный подход – это совокупность разнообразных методов для оценки объектов недвижимости которые основаны на принципах сравнения оцениваемого объекта с аналогичными, о ценах в сделках с которыми имеется информация.Применение данного способа основано том факте, что рыночная стоимость недвижимости всегда непосредственно связана с ценами продажи аналогичных объектов. Поэтому с необходимым объектом сравнивается каждая сопоставимая продажа.

Различия между объектами учитываются, поэтому в стоимость сопоставимой сделки вносятся соответствующие коррективы.Документы, необходимые для оценки:Для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки, а также для его идентификации необходимо предоставление пакета технической и правоустанавливающей документации.Все необходимые документы предоставляются в копиях.

Возможна передача документов необходимых для оценки в электронном виде, при помощи электронной почты, а также посредством факсимильной связи. Копирование документации возможно в офисе нашей компании.Перечень документов, необходимых для оценки квартиры:Свидетельство о государственной регистрации права или Договор купли-продажи;Документы-основания, указанные в свидетельстве;Технический паспорт на квартиру;Кадастровый паспорт;Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Перечень документов, необходимых для оценки здания и индивидуального жилого дома:Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на здание;Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на земельный участок, на котором расположено здание;Документы-основания, указанные в свидетельстве;Технический паспорт БТИ на здание;Кадастровый паспорт здания;Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположено здание;Сведения о наличии ограничений и обременений, имущественных прав на объект.Перечень документов, необходимых для оценки земельного участка:Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на земельный участок;Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка;Сведения о наличие ограничений и обременений прав на земельный участок, не отраженные в правоустанавливающей документации и документах кадастрового учета.Перечень документов, необходимых для оценки встроенных помещений коммерческого или свободного назначения:Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на помещение;Технический паспорт БТИ на помещение;Кадастровый паспорт помещения;Дополнительная информация (при необходимости).Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем ВамИ пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается. СПАСИБО.И мы всегда рады новым подписчикам, так что, будьте добры, пожалуйста — подпишитесь на наш канал!

Для чего нужна оценка недвижимости?

Конечная цель оценки рыночной стоимости недвижимости, которая осуществляется независимым специалистом-оценщиком, заключается в том, чтобы получить наиболее достоверную информацию о цене объекта на текущий момент.

Имея это значение, можно отталкиваться от него, стоить какие-то планы, проводить сделки. Есть целый перечень случаев, в которых без подобной услуги будет сложно или невозможно обойтись. В зависимости от объекта причины эти будут различны. Так, если продается государственное недвижимое имущество, то его оценка обязательна.
Так, если продается государственное недвижимое имущество, то его оценка обязательна.

Но если продается недвижимость, у которой два собственника и они не согласны друг с другом о том, по какой цене ее продавать, то выходом для них может стать реальная оценка его рыночной стоимости.

Только в первом случае такая процедура обязательна, а во втором случае – по желанию.

В конце концов, собственники могут и без эксперта прийти к какой-то цене, устраивающей их обоих. Подобная оценка еще нужна в следующих случаях:

  • Оформление ипотечного кредита.В этом случае банк в обязательном порядке потребует отчет оценщика стоимости потенциального предмета залога. Но по результатам такой оценки будет две стоимости – рыночная и ликвидационная. Последняя отличается от рыночной на 15-30% в сторону понижения. Банк, принимая решение о выдаче кредита, ориентируется именно на нее.
  • Проведение реорганизации компании. Это относится к коммерческим и промышленным объектам, при котором требуется проведение оценки, если происходит передача юридического лица в доверительное управление или другой процесс.
  • Привлечение финансовых средств инвесторов.Для этого проводится оценка имущества компании, чтобы документально можно было представить размер активов, которые у нее есть. Эта оценка в обязательном порядке прикладывается к разработанному бизнес-плану, служит его обязательным приложением.
  • При имущественных спорах.Они очень часто разрешаются в суде. А все судебные разбирательства сопровождаются рассмотрением доказательств, одним из которых и служит вывод эксперт о рыночной стоимости квартиры, дома или участка земли, если спор ведется вокруг них.
  • Получение кредита в банке.В том случае, если нужно получить кредит под залог недвижимости, то и в этом случае кредитор потребует сделать ее оценку. Как и в предыдущем случае, вы получите два значения стоимости. И в этом случае банк будет ориентироваться на ликвидационную стоимость. Рассчитывать на заем, больше чем это значение стоимости оцененной недвижимости, не стоит.

Важно знать! Приведенный выше список возможных причин, когда требуется оценка рыночной стоимости недвижимости, не является исчерпывающим.

Общие подходы к оценке объектов недвижимости

В соответствии со ст.

5 Закона РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» «к объектам оценки относятся право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества», т.е. цель оценки, прежде всего – определение стоимости права.

Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке, поэтому должна оцениваться, прежде всего, имущества.

Конечно, бывает, что оценщики производят оценку специальной стоимости или иную оценку.

Однако чаще всего необходимо оценить именно рыночную стоимость.

Рыночная стоимость — Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 29 июля 1998г.

№ 135-ФЗ, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:

  1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  3. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
  4. объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  5. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

были определены еще в 2007 году в приказе Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред.

от 22.10.2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)». При проведении оценки должны быть описаны: а) объект оценки; б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; д) вид стоимости; е) дата оценки; ж) срок проведения оценки; з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка. Также при проведении оценки проводится анализ наилучшего использования объекта недвижимости.

На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

  1. быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
  2. быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
  3. быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
  4. быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

В части оценки недвижимости очень важно, что данный стандарт закрепляет те подходы, которые должен использовать оценщик при осуществлении оценки. Таблица Подходы к оценке объектов недвижимости Подход описание Доходный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость Затратный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки Важно, что если оценщик не использует какой-либо подход в оценке, он должен обосновать это. Также в отчете оценки должны содержаться сравнения стоимости, определенной с помощью различных подходов.

В оценке недвижимости очень важно использовать затратный подход.

При использовании затратного подхода важно рассчитать в действительных ценах затраты на воссоздание аналогичного объекта.

Также важно учитывать, что стоимость нового строительства кроме прямых издержек включает в себя прибыль предпринимателя.

Прибыль предпринимателя (ПП) — это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является, в основном, функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Стоимость равна: стоимость нового строительства + прибыль предпринимателя 1 331 712+239 708=1 571 420 руб. Стоимость нужно рассчитать с учетом износа: Определение величины физического износа Таблица Конструктив-ные элементы Удельный вес конструк-тивных эле-ментов к стоимости здания, % Ценностный коэффициент (учитывает наличие либо отсутствие элементов здания) Удельный вес с учетом ценностного коэффициента, % Удельный вес конструктив-ных элементов к стоимости здания, руб. Степень износа элементов установлен-ная при обследова-нии, % Средневз-вешенный процент износа, руб.

Фундаменты 3 1,0 3 47 143 25 11 786 Стены и перегородки 28 1,0 28 439 998 25 109 999 Перекрытия 14 1,0 14 219 999 25 55 000 Крыша 2 1,0 2 31 428 25 7 857 Полы 12 1,0 12 188 570 10 18 857 Проемы 12 1,0 12 188 570 10 18 857 Отделочные работы 10 1,0 10 157 142 20 31 428 Внутренние санитарно-технические и электрические устройства 16 1,0 16 251 427 10 25 143 Прочие работы 3 1,0 3 47 143 15 7 071 ИТОГО: 100 100,0 1 571 420 18,2% 285 998 Стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа: 1 571 420 — 285 998 = 1 285 422 руб.

Функциональный износ: В целом оцениваемый объект отвечает требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости данного типа, что позволяет говорить об отсутствии функционального износа. Экономический износ: Факторов обуславливающих наличие экономического износа не выявлено.

Стоимость встроенного нежилого помещения, определенная затратным подходом, составляет (округленно): 1 285 422 руб. Один миллион двести восемьдесят пять тысяч четыреста двадцать один рубль Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме рентного дохода от эксплуатации и дохода от продажи недвижимости в конце периода владения. Доходный метод включает в себя два основных приема – технику прямой капитализации и технику дисконтирования. Определение рыночной стоимости нежилого помещения площадью 42,3 кв.м доходным подходом.

Таблица расчета стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков Технико-экономические показатели объекта, наименование платежей и применяемых величин Годы Расчет стоимости объекта на конец периода 1 2 3 4 5 Площадь, кв.м. 42,50 42,50 42,50 42,50 42,50 42,50 Вероятная арендная ставка в год, руб. 4392 4612 4843 5279 5754 5754 Потенциальный валовой доход, руб.

186660 196010 205828 224358 244545 244545 Коэффициент загрузки 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 Действительный валовой доход (ВД), руб. 177327 186210 195537 213140 232318 232318 Расходы на управление, руб.

10771 11848 13033 14206 15484 15484 Налоги (2,2% ВС), руб. 28279 27761 27242 26724 26205 26205 Капрезервы (30% ПВС), руб. 6935 6935 6935 6935 6935 6935 Страховка (0,4% ВС), руб.

5142 5047 4953 4859 4765 4765 Эксплуатационные расходы всего, руб. 51127 51591 52163 52723 53389 53389 Чистый экономический доход, руб.

126200 134619 143374 160417 178929 178929 Ставка капитализации 14,98% Стоимость имущества в конце периода, руб. 1194454 Денежный поток, руб. 126200 134619 143374 160417 178929 1194454 Ставка дисконтирования 0,1491 0,1491 0,1491 0,1491 0,1491 14,91% Коэффициент дисконтирования 0,8702 0,7573 0,6590 0,5735 0,4991 0,4991 Компоненты чистой текущей стоимости, руб. 109823 101946 94486 91999 89299 596119 Чистая текущая стоимость объекта, руб.

1 084 000 Таким образом, стоимость объекта, определенная по доходному подходу, составляет (округленно): 1 084 000 руб.

В рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж.

При применении этого метода стоимость Объекта оценки определяется сравнением цены продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью.

В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. Для определения окончательного результата рыночной стоимости 1 кв.м.

оцениваемого объекта находим его средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес. Таблица Объект Количество не введенных поправок Удельный вес в общем количестве не введенных поправок Скорректи-рованная цена 1 кв.м., руб.

Вклад в средне-взвешенную стоимость, руб. Объект-аналог №1 10 0,250 25705,62 6 426,41 Объект-аналог №2 10 0,250 34138,75 8 534,69 Объект-аналог №3 10 0,250 31910,94 7 977,74 Объект-аналог №4 10 0,250 35048,48 8 762,12 Итого: 40 0,00 31 700,95 Таким образом, средневзвешенная величина рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади оцениваемого Объекта составляет: 31 701 руб.

Тpидцать одна тысяча семьсот один рубль Стоимость Объекта, определенная по рыночному подходу, составляет (округленно): 1 347 000 руб. Один миллион триста сорок семь тысяч рублей В зависимости от объема и достоверности информации, использованной в рамках каждого из подходов, результаты этих подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов.

Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии, с которым результату каждого из подходов присваивается весовой коэффициент.

С учетом трех подходов стоимость объекта составляет: 1 285 422 + 1 084 000 + 1 347 000 = 3 716 422 рублей Средний показатель равен: 1 238 807 рублей При использовании подходов к оценке важно учитывать следующие рекомендации.

  • Затратный подход

Необходимо учитывать стоимость затрат на восстановление полной стоимости объекта недвижимости, при это цены должны быть актуальными, с учетом поправочных коэффициентов.

При использовании затратного подхода важно учитывать износ зданий и строений.

  • Доходный подход

В использовании доходного подхода в оценке недвижимости важно использовать ставку дисконтирования с учетом реального дохода, часто при осуществлении оценки используются завышенные показатели ставки дисконтирования, в результате чего стоимость оценки является завышенной.

  • Сравнительный подход

В сравнительном подходе важно использовать как можно больше вариантов-аналогов, конечно, речь не идет о десятках вариантов, но использование двух или трех вариантов не даст положительного эффекта при оценке сравнительным подходов.

Во-вторых, аналоги должны быть схожи, то есть расположены в одном и том же районе, иметь такие же характеристики дома, здания, сооружения, быть расположены в таком же удалении от метро или транспортных узлов. В противном случае, необходимо будет учитывать поправочные коэффициенты.

Важно также учитывать новые требования к проведению оценки объектов недвижимости.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/ 1. Сведения об оцениваемом объекте Тип оцениваемого объекта недвижимости Здание офисного типа Адрес Город N, улица Цветочная, дом 5 Правовой режим объекта Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (49 лет) аренды земли Собственники недвижимости Собственник здания — ООО «Бизнес-сервис»; собственник земли — государство Местоположение объекта Здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1090 кв.м с ровным рельефом.

К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к центральной магистрали города N.

Ставка земельного налога — 0,07 тыс. руб. за 1 кв.м. Описание здания Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты.

В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общеим коридором.

На первом этаже помещается кафе. В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 5 лет назад.

нормативный срок эксплуатации здания — 100 лет; строительный объем здания — 10090 куб.м; полезная (арендная) площадь здания — 2890 кв.м; полезная (арендная) площадь подвала — 190 кв.м; прямые затраты на строительство данного типа здания в текущих ценах — 0,90 тыс.

руб. за 1куб.м; коэффициент отличий оцениваемого здания от типового — 1,05 Здание имеет все виды износа.

В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания. Недавно ближайший к зданию жилой дом поставлен на капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию.

Связанный с этим внешний износ составляет 0,1 % от полной восстановительной стоимости здания. Существующее использование здания Здание сдается в аренду.

Ставка арендной платы за 1 кв.м полезной площади здания — 0,30 тыс.

руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв.м площади подвала — 0,100 тыс. руб. в месяц. Расположенное на первом этаже здания кафе приносит дополнительный чистый операционный доход в размере 20,00 тыс.

руб. в месяц. Для дальнейшего использования здания необходимо выполнить текущий ремонт помещения. Стоимость ремонта в текущих ценах — 1200 тыс.

руб. Срок выполнения ремонтных работ — 6 месяцев (в этот период здание закрывается на ремонт).

После ремонта помещение можно сдавать в аренду. Типичный период коммерческого использования здания по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет.

Ожидается, что в первый год можно будет сдавать в аренду 70% площадей; во второй — 85%; в третий — 90%; в четвертый и пятый год незанятые площади не превысят 5%.

Расходы на эксплуатацию всего здания включают: заработную плату персонала (фонд оплаты труда — ФОТ) в размере 40,00 тыс.

руб. в месяц; начисления на заработную плату (единый социальный налог) в размере 26,4% от ФОТ; оплату коммунальных услуг — 0,05 тыс. руб. в месяц в расчете на 1 кв.м полезной площади здания; прочие расходы в размере 0,03 тыс.

руб. в месяц в расчете на 1 кв.м полезной площади здания; налог на имущество в размере 2% от остаточной стоимости здания; амортизационные отчисления на восстановление здания — 1% от полной восстановительной стоимости здания. Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе: арендная плата — на 8%; чистый доход — на 2%; заработная плата — на 5%; коммунальные услуги и прочие расходы — на 3% Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 22% для первого года коммерческого использования здания; 25% — для второго года; 27% — для третьего года; 29% — для четвертого и 30% — для пятого года. Характеристики сопоставимых с оцениваемым объектом Для расчета стоимости объекта по методу сравнения продаж выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта — А, Б, В, Г.

Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г 1 месяц назад. Объект А расположен в центре города, объекты Б,В,Г — на окраине.

Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта, состояние объектов А и Г лучше. Показатели А Б В Г Полезная (арендная) площадь здания, кв.м 1590 2090 3290 1890 Цена продажи, тыс.

руб. 9250 9440 17140 10350 Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. 2960 2832 5820 3312 2. Вводная часть 2.1 Краткая характеристика объекта Объектом недвижимости, подлежащем оценке, является 5-ти этажное кирпичное здание, введенное в эксплуатацию 5 лет назад, являющееся зданием офисного типа.

руб. 2960 2832 5820 3312 2. Вводная часть 2.1 Краткая характеристика объекта Объектом недвижимости, подлежащем оценке, является 5-ти этажное кирпичное здание, введенное в эксплуатацию 5 лет назад, являющееся зданием офисного типа.

Имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, вентиляции, электроснабжения, противопожарной защиты.

В здании имеется необходимое количество телефонных линий.

На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общеим коридором. На первом этаже помещается кафе.

В здании есть подвал, часть которого сдается в аренду под складские цели.

Здание располагается в центральной части города на участке земли 1090 кв.м с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твердым покрытием, сообщающаяся с центральной магистралью города. Собственником здания является Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-сервис», при этом оно имеет право долгосрочной аренды участка земли (49 лет), находящегося в собственности государства.

2.2 Цель оценки Целью осуществления оценки недвижимого объекта является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующего распоряжения этим объектом, наиболее целесообразного с экономической точки зрения: продажа, аренда, ликвидация и прочее. недвижимость земельный оценка 2.3 Краткая характеристика рынка недвижимости Рынок коммерческой недвижимости, сформировавшийся в городе N, представлен несколькими сегментами, из которых наиболее весомым и значимым является офисная недвижимость. Этот сегмент рынка последние несколько лет переживает бурный рост предложения, но при этом спрос также пока не имеет тенденцию к снижению.

Как и во все времена, основополагающим критерием престижности здания является его месторасположение. Объекты, расположенные в центральной части города, наиболее активной и плотнозаселенной, являются интересным предложением для хозяйствующих субъектов, начинающих свою деятельность относительно недавно и имеющих потребность в формировании потребительского спроса на свою продукцию или услуги. Такие лица готовы арендовать помещения для размещения своих офисов.

Одной из особенностей рынка офисной недвижимости в городе N является стабильность высоких цен за арендуемые площади.

При этом ценообразование определяется как классом самого офисного здания, так и следующими параметрами: месторасположением, возрастом здания, конструктивными и архитектурными решениями, внутренней и внешней отделкой, качеством инженерии и развитости инфраструктуры, системой жизнеобеспечения, наличием управляющей системы. 2.4 Понятие стоимости, ее виды.

Методы оценки недвижимости Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Подходы к оценке: затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа; сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей для собственников данного объекта. При этом понятие лучшее и наиболее эффективное использование подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта применяют такие критерии: Физическая возможность -рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. Законодательная разрешенность — рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

Финансовая осуществимость — рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность — рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость. Поскольку в данном случае объектом оценки является объект недвижимости, который изначально проектировался, как здание офисного типа в центральной части города, то его использование в качестве офисного помещения является очевидным, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве помещений для осуществления коммерческой деятельности.

3. Оценка земельного участка Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли и рассчитывается как произведение 95-ти кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка: VL=95*TL*SL=95*0,07*1090=7248,5 тыс. руб. Таким образом, стоимость земельного участка составляет 7248,5 тыс.

руб. 4. Оценка объекта затратным методом Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли. На активно функционирующих рынках недвижимости акцент при определении рыночной стоимости делается на метод сравнительных продаж или на метод капитализации доходов. Затратный метод отступает на второй план.

Но в большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой для составления вывода окончательной величины стоимости объекта. Оценка объекта затратным методом: 1) Полная восстановительная стоимость определяется как сумма значений прямых затрат, косвенных затрат и предпринимательской прибыли: VR=CD+CI+P=9335+3814+4005=17154 тыс.

руб. При этом прямые затраты определяются: CD=CID*BV*K=0,90*10090*1,05=9535 тыс. руб. CID — прямые затраты на 1 куб.м строительного объема типового объекта в текущих ценах, тыс.

руб; BV — строительный объем оцениваемого здания, куб.м К — коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога. Косвенные затраты составляют 40% от прямых затрат: CI = 0,4*9535=3814 тыс.

руб. Предпринимательская прибыль рассчитывается на основе сравнения с отдачей на инвестиции. Процент предпринимательской прибыли принимается равным 30% от суммы прямых и косвенных затрат: Р=0,3*(9535+3814)=4005 тыс. руб. 2) Накопленный износ здания определяется как сумма значений физического износа здания, функционального износа и его внешнего износа: D=DP+DF+DE= 2372,11+ 205,85+ 17,15=2595,11 тыс.

руб. 2) Накопленный износ здания определяется как сумма значений физического износа здания, функционального износа и его внешнего износа: D=DP+DF+DE= 2372,11+ 205,85+ 17,15=2595,11 тыс.

руб. Физический износ оцениваемого здания, тыс. руб. Наименование конструктивных элементов здания % от восстанов. стоимости Восстановит.стоимость элемента Фактический срок эксплуатац.

Нормальный срок эксплуатации Коэффициент износа (гр.4/гр.5) Сумма износа (гр.3/гр.6) 1 2 3 4 5 6 7 Фундамент 7 1200,78 5 100 0,05 60,04 Наружные стены 16 2744,64 5 100 0,05 137,23 Перекрытия 14 2401,56 5 100 0,05 120,08 Кровля 8 1372,32 5 50 0,1 137,23 Перегородки 8 1372,32 5 80 0,06 85,77 Внутрення отделка 6 1029,24 5 5 1 1029,24 Наружная отделка 3 514,62 5 60 0,08 42,88 Система водоснабжения и канализации 10 1715,4 5 50 0,1 171,54 Система электроснабжения 7 1200,78 5 40 0,13 150,1 Система отопления 9 1543,86 5 50 0,1 154,39 Система вентиляции 2 343,08 5 40 0,13 44,6 Система пожаротушения 3 514,62 5 50 0,1 51,46 Система телефонизации 2 343,08 5 40 0,13 44,6 Лифты 5 857,7 5 30 0,17 142,95 ВСЕГО: 100 17154 5 — — 2372,11 Физический износ здания составляет DP=2372,11 тыс. руб. Функциональный износ составляет 60% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания: DF=0,6*343,08=205,85 тыс. руб. Внешний износ здания составляет 0,1% от полной восстановительной стоимости здания: DE=0,001*17154=17,15 тыс.

руб. 3) Остаточная стоимость здания: Vrem=VR-D=17154- 2595,11=14558,89 тыс.

руб. 4) Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости, определяемая по методу затрат, является суммарным значением остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка: VCA= Vrem+VL= 14558,89+ 7248,5 =21807,39 тыс.

руб. 5. Оценка объекта по методу сравнения продаж Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов на действующем рынке недвижимости. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки.

В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними, характеризующиеся местоположением, физическими характеристиками и состоянием, обременениями и условиями финансирования, временем продажи.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная — если по данному показателю аналог ему уступает.

Характеристики объектов-аналогов Показатели А Б В Г Цена продажи, тыс. руб. 9250 9440 17140 10350 Полезная площадь здания, кв.м 1590 2090 3290 1890 Время продажи, месяцы 3 3 1 1 Местоположение (хуже, лучше, аналог) аналог хуже хуже хуже Состояние объекта (хуже, лучше, аналог) лучше аналог аналог лучше Корректировка цен продажи сопоставимых объектов А № Показатели Б В Г 5,8 1 Цена продажи в расчете на 1 кв.м полезной площади здания, тыс. руб. 4,5 5,2 5,5 0,9 2 Величина корректировки по времени продажи 0,9 0,3 0,3 6,7 3 Скорректированная по времени продажи цена 5,4 5,5 6,8 — 4 Величина корректировки по местоположению +1,3 +1,2 +0,1 6,7 5 Скорректированная по местоположению цена 6,7 6,7 6,9 — 6 Величина корректировки по состоянию объекта — — -0,2 6,7 7 Скорректированная по всем показателям сравнения цена 6,7 6,7 6,7 Корректировка цен продаж сопоставимых объектов проводится потому, что они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта.

В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв.м полезной площади здания. В результате расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи за 1 кв.м сопоставимых объектов, которая принимается в качестве стоимости 1 кв.м. полезной площади оцениваемого здания.

Стоимость оцениваемого здания: VB=PC*SB=6,7*2890=19363 тыс.

руб. Стоимость всего оцениваемого объекта по методу сравнения продаж составит: VSC= VB + VL= 19363+ 7248,5=26611,5 тыс. руб. 6. Оценка объекта по методу дисконтирования доходов При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

Как правило, потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения капитала с целью получения в будущемсоответствующего дохода. Современный и общепринятый взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода: арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду и часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Для определения стоимости объекта по методу дисконтирования доходов необходимо проанализировать доходы и расходы за весь период коммерческого использования здания. Расчет стоимости здания методом дисконтирования доходов. Наименование показателей 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год 1 2 3 4 5 6 Полезная площадь здания, кв.м 2890 2890 2890 2890 2890 Полезная площадь подвала, кв.м 190 190 190 190 190 Ставка арендной платы за 1 кв.м полезной площади здания в месяц, тыс.

руб. 0,3 0,32 0,35 0,38 0,41 Ставка арендной платы за 1 кв.м полезной площади подвала в месяц, тыс. руб. 0,10 0,11 0,12 0,13 0,14 Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб. 10404,00 11097,60 12138,00 13178,40 14218,80 Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.

руб. 228,00 250,80 273,60 296,40 319,20 Итого потенциальный валовой доход, тыс. руб. 10632,00 11348,40 12411,60 13474,80 14538,00 Коэффициент заполняемости 0,70 0,85 0,90 0,95 0,95 Действительный валовой доход, тыс.

руб. 7442,40 9646,14 11170,44 12801,06 13811,10 Фонд оплаты труда персонала, тыс.

руб. 480,00 504,00 529,20 555,66 583,44 Отчисления на социальные нужды, тыс. руб. 126,72 133,06 139,71 146,69 154,03 Плата за коммунальные услуги, тыс.

руб. 1734,00 1786,02 1839,60 1894,79 1951,63 Прочие расходы, тыс. руб. 1040,40 1071,61 1103,76 1136,87 1170,98 Остаточная стоимость здания, тыс. руб. 14558,89 14387,35 14215,81 14044,27 13872,73 Налог на имущество, тыс.

руб. 291,18 287,75 284,32 280,89 277,45 Амортизационные отчисления, тыс. руб. 171,54 171,54 171,54 171,54 171,54 Итого текущие операционные расходы, тыс.

руб. 3843,84 3953,97 4068,13 4186,44 4309,07 Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб. 3598,56 5692,17 7102,32 8614,62 9502,03 Чистый операционный доход от кафе, тыс. руб. 240 240 240 240 240 Денежный поток, тыс.

руб. 3838,56 5932,17 7342,32 8854,62 9742,03 Ставка дисконтирования, % 0,22 0,25 0,27 0,29 0,30 Коэффициент дисконтирования 0,82 0,64 0,49 0,36 0,27 Дисконтированный денежный поток, тыс.

руб. 3147,62 3796,59 3597,73 3187,66 2630,35 Инвестиции (затраты на ремонт), тыс. руб. 1200,00 Текущая стоимость перепродажи (реверсии) здания, тыс.

руб. 8219,84 Стоимость здания по методу дисконтирования доходов, тыс. руб. 23379,79 Потенциальный валовой доход рассчитывается при условии, что в аренду сдается 100 % помещений здания в том числе подвальные помещения полностью.

За первый год потенциальный валовой доход от аренды составит: PGI1 = (rB*SB+ rb*Sb ) * m = (2890*0,30+190*0,10)*12 = (867+19)*12=10632 тыс.

руб. За второй год потенциальный валовой доход от аренды составит: PGI2 = (rB*SB+ rb*Sb ) * m = (2890*0,32+190*0,11)*12 = (924,8+20,9)*12=11348,4 тыс. руб. За третий год потенциальный валовой доход от аренды составит: PGI3 = (rB*SB+ rb*Sb ) * m = (2890*0,35+190*0,12)*12 = (1011,5+22,8)*12=12411,6 тыс. руб. За четвертый год потенциальный валовой доход от аренды составит: PGI4 = (rB*SB+ rb*Sb ) * m = (2890*0,38+190*0,13)*12 = (1098,2+24,7)*12=13474,8 тыс.

руб. За пятый год потенциальный валовой доход от аренды составит: PGI5 = (rB*SB+ rb*Sb ) * m = (2890*0,41+190*0,14)*12 = (1184,9+26,6)*12=14538 тыс. руб. Действительный валовой доход от аренды за первый год составит: ЕGI1 =PGI1* k =10632*0,70=7442,40 тыс. руб. Действительный валовой доход от аренды за второй год составит: ЕGI2 =PGI2* k =11348,40*0,85=9646,14 тыс.

руб. Действительный валовой доход от аренды за третий год составит: ЕGI3 =PGI3* k =12411,6*0,90= 11170,44 тыс. руб. Действительный валовой доход от аренды за четвертый год составит: ЕGI4 =PGI4* k =13474,80*0,95= 12801,06 тыс. руб. Действительный валовой доход от аренды за пятый год составит: ЕGI5 =PGI5* k =14538,00*0,95= 13811,10 тыс.

руб. Остаточная стоимость здания за первый год: Vrem1 = 14558,89 тыс. руб. Остаточная стоимость здания за второй год: Vrem2 = 14387,35 тыс.

руб. Остаточная стоимость здания за третий год: Vrem3 = 14215,81 тыс. руб. Остаточная стоимость здания за четвертый год: Vrem4 = 14044,27 тыс. руб. Остаточная стоимость здания за пятый год: Vrem5 = 13872,73 тыс.

руб. Чистый операционный доход определяется как разность действительного валового дохода и текущих операционных расходов: NOI1 = EGI — COE за первый год NOI1 = 7442,40-3843,84=3598,56 тыс. руб. за второй год NOI1 = 9646,14-3953,97=5692,17 тыс. руб. за третий год NOI1 = 11170,44-4068,13=7102,32 тыс.

руб. за четвертый год NOI1 = 12801,06-4186,44=8614,62 тыс. руб. за пятый год NOI1 = 13811,10-4309,07=9502,03 тыс.

руб. Денежный поток от хозяйственной деятельности составит общий чистый операционный доход от здания и дополнительного чистого операционного дохода от кафе, расположенного на 1 этаже здания: за первый год CF = NOI1 + NOI2 = 3598,56+240=3838,56 тыс. руб. за второй год CF = NOI1 + NOI2 = 5692,17+240=5932,17 тыс.

руб. за третий год CF = NOI1 + NOI2 = 7102,32+240=7342,32 тыс. руб. за четвертый год CF = NOI1 + NOI2 = 8614,62+240=8854,62 тыс.

руб. за пятый год CF = NOI1 + NOI2 = 9502,03+240=9742,03 тыс. руб. Коэффициент дисконтирования рассчитывается kd = 1/(1+i)n в первом году kd = 1/(1+0,22)1 = 0,82 во втором году kd = 1/(1+0,25)2 = 0,64 в третьем году kd = 1/(1+0,27) 3 = 0,49 в четвертом году kd = 1/(1+0,29)4 = 0,36 в пятом году kd = 1/(1+0,30)5 = 0,27 Дисконтированный денежный поток рассчитывается как произведение денежного потока и коэффициента дисконтирования: DCF = CF* kd за первый год DCF = CF* kd= 3838,56*0,82=3147,62 тыс. руб. за второй год DCF = CF* kd= 5932,17*0,64=3796,59 тыс.

руб. за третий год DCF = CF* kd= 7342,32 *0,49=3597,73 тыс.

руб. за четвертый год DCF = CF* kd= 8854,62 *0,36=3187,66 тыс. руб. за пятый год DCF = CF* kd= 9742,03 *0,27=2630,35 тыс. руб. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования: PVr = DCFm / R , как отношение дисконтированного денежного потока 5-го года и коэффициента капитализации.

R = (2960/9250 + 2832/9440 + 5820/17140 + 3312/10350) / 4 = (0,32+0,30+0,34+0,32)/4 R =0,32 Следовательно, PVr =2630,35 / 0,32 = 8219,84 тыс. руб. Текущая стоимость здания по методу дисконтирования доходов составляет PVB = -1200 + 3147,62 + 3796,59 + 3597,73 + 3187,66 + 2630,35 + 8219,84 PVB= 23379,79 тыс. руб. Стоимость всего объекта недвижимости по методу дисконтирования доходов: VDI = PVB + VL= 23379,79 + 7248,50 = 30628,29 тыс.

руб. 7. Согласование результатов Каждый из примененных методов имеет свои достоинства и недостатки.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.

Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика. Наименование подхода затратный сравнение продаж доходный Полученная рыночная стоимость, тыс. руб. 21807,39 26611,5 30628,29 Весовая доля 0,2 0,3 0,5 Рыночная стоимость объекта оценки, тыс.

руб. 27659,07 В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки недвижимости, определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после составляет 27659,07 тыс. руб. Список использованной литературы 1.

Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты \ под ред. В. В. Григорьева. — М.: ИНФРА-М, 2004г. 2. Экономика недвижимости: учебное пособие.\ под ред.

В. И. Ресина. — М.: Дело, 2007г. 3. www . appraiser .ru 4. www.miel.ru 5.

www.mian.ru 6. www.arn.ru 7. www . snimi .ru Размещено на Allbest.ru

Государство готово возвращать вам до 52 000 ₽ в год за инвестиции

Посчитайте на калькуляторе, сколько можете заработать на этом за 3 годаЛучшее за неделю24.0645K326.0642KШорты30.0622K2526.0620K25.0618K124.0618K29.0616K3Шорты25.0615K25.0614K524.0612K26.0610K24.0610K124.069KЕкатерина Мирошкина, экономист29.069K1225.069K30.068K229.068K1426.068KЕкатерина Мирошкина, экономист30.067K425.067K1Шорты24.066KЕкатерина Мирошкина, экономист24.065K24.064KШорты29.064K1930.064K926.064K24.064KШорты26.064K30.063K26Алиса Маркина, юрист29.063KПодборки по теме

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик.

Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании. Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+