Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Налоговое право - Налог на сдачу жилья в аренду

Налог на сдачу жилья в аренду

Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?

Еще один способ сдавать жилье легально — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы примерного годового дохода, который может получить предприниматель от сдачи недвижимости в аренду.

Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев в течение одного календарного года.

При наличии патента вам не придется платить НДФЛ или налог на имущество.В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она находится. В остальных регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которое вы планируете сдавать. Так, патент на сдачу в аренду квартиры площадью 75 м2 недалеко от центра Москвы на весь 2020 год будет стоить 54 000 рублей, а патент на сдачу одной квартиры или дачи в Калужской области — 9 000 рублей.

Налог в этом случае оплачивают двумя платежами: первый должен поступить в течение 90 дней после начала действия патента, второй — в любое время до окончания срока его действия.

Стоимость патента можно рассчитать на .Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, он вступает в силу с момента выдачи.Патентная система налогообложения не позволяет уменьшить сумму налога на размер страховых взносов.

Учитывайте это при выборе оптимальной системы налогообложения для арендодателя.

Почему к арендодателям это относится

По закону налогом облагаются практически все доходы. То есть те, кто сдаёт квартиру, тоже должны его платить.

Однако рынок съёмного жилья непрозрачный, и налоги платят очень мало собственников (по разным данным, около 5–7%). На такую «серую зону» и был рассчитан эксперимент: государство явно работает в направлении «обеления» рынка аренды и будет искать людей, которые не платят налоги с дохода, получаемого от сдачи жилья.

С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия.

Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.

Посчитали, как выгоднее платить налоги со сдачи квартиры. Штрафы за неуплату налогов тоже посчитали

16 декабря 2020, 17:55Почти с любого дохода нужно платить налог. Неважно: выиграли вы в лотерею или нарисовали логотип заказчику — государство требует, чтобы часть денег ушла в бюджет.Доход с аренды квартиры — не исключение.

Платить налоги со сдачи квартиры нужно. Эта статья про вечное противоречие: сэкономить на налогах и сдавать квартиру тайком от государства или оформить всё по закону и спать спокойно.Почему некоторые считают, что налоги со сдачи квартиры в аренду платить не нужноСуществует миф про «официальную» и «неофициальную» аренду квартир. Кажется, что если сдаёшь квартиру по договору, то он где-то регистрируется и платить налоги нужно.

А если без договора, то можно и не платить.

На самом деле платить необходимо в любом случае, так как арендодатель получает доход. Узнает ли о нём государство — вопрос. Тут многое зависит от договора. Заключают долгосрочные (от 1 года) и краткосрочные (на срок до 1 года) договоры найма. Если подписывают долгосрочный договор, то его собственник обязан .

Если подписывают долгосрочный договор, то его собственник обязан . Так государство узнает о сдаче квартиры и передаст сведения в налоговую.

Популярная практика среди арендодателей — заключать краткосрочный договор на 364 дня или 11 месяцев с автоматическим продлением на такой же срок, если стороны всё устраивает. Регистрировать такой договор нигде не надо, документы остаются на руках у собственника и квартирантов. Но такой договор имеет ту же юридическую силу, что и долгосрочный.

Просто государство (возможно, до поры до времени) о нём ничего не знает. Может показаться, что для арендодателя лучше сдавать квартиру вообще без договора, если он хочет оставить как можно меньше «следов», но это не так. Во-первых, договор защищает обе стороны и поможет взыскать с квартирантов возможный ущерб или просроченную оплату.

Во-вторых, многие наниматели, в первую очередь те самые «обязательные и платёжеспособные», просто не будут рассматривать варианты без договора, так как заподозрят какой-то подвох. В-третьих, доказательством сдачи квартиры может послужить не только договор, но и регулярные переводы платежей с карты на карту, свидетельства соседей и переписки с квартирантами.Сколько платить налогов Есть несколько вариантов. На примере разберём их все. По умолчанию считаем, что речь идёт о собственнике квартиры, который является налоговым резидентом России (мы писали, , а кто нет.

Спойлер: с гражданством это не связано), и права на какие-то специальные льготы или вычеты у него нет.НДФЛ — 13%Если владелец квартиры её сдаёт, с дохода (ежемесячной арендной платы) . Этот налог называется НДФЛ (налог на доходы физических лиц) и уплачивается раз в год — декларацию 3-НДФЛ самостоятельно года, следующего за отчётным. То есть за 2020 год подать декларацию и заплатить налоги нужно будет в 2020 году.Пример: У Алёны есть двушка 49 м2 на Воробьёвых горах, которую она сдаёт за 50 000 в месяц.

За год от своих жильцов, без учёта залога и мелкого ремонта, Алёна получила в качестве арендной платы 600 000 рублей. Итого — за год Алёна заплатит налоги 78 000 рублей.

ИП — 6% или стоимость патента Для индивидуальных предпринимателей налог ниже — 6%, если они перешли на упрощённую систему налогообложения (УСН) и выбрали начисление налога на доход.Сбор документов на регистрацию ИП занимает около часа: нужен паспорт, ИНН, заявление по форме № 21001 и 800 рублей госпошлины.

Для перехода на УСН к заявлению нужно приложить . Пакет документов относят в любой филиал МФЦ.

Через три рабочих дня на электронную почту придёт ответ с уведомлением о регистрации.

Декларации на УСН подаются так же, как и на НДФЛ, до 30 апреля, а вот платить нужно — каждый квартал. Потратив чуть больше времени на регистрацию ИП, Алёна сможет сэкономить, отдав 36 000 рублей в год вместо 78 000. Но ИП должен платить страховые взносы за себя и сотрудников.

Сумма меняется каждый год, за 2020-й нужно внести 29 354 рубля пенсионных взносов и 6 884 рубля в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Итого 36 238 рублей за одного сотрудника (то есть за Алёну).

А ещё нужно заплатить 1% от доходов, превышающих 300 000 рублей. В данном случае этот лимит превышен на 300 000, значит заплатить надо дополнительные 3 000 рублей.

То есть всего 39 238 рублей. Страховые отчисления в пенсионный фонд и фонд ОМС, 36 238 рублей, , так как Алёна работает одна.Итого — 39 000 рублей. Вдвое выгоднее НДФЛ.Другой вариант для Алёны — патентная система налогообложения (ПСН). С патентом можно заниматься не всей предпринимательской деятельностью, но аренда квартиры .

С патентом можно заниматься не всей предпринимательской деятельностью, но аренда квартиры .

Ограничения для ПСН в случае аренды символические — не больше 15 сотрудников в штате.Патент освобождает от уплаты налогов на деятельность, но он платный.

То есть Алёна сначала купит патент, а потом будет сдавать квартиру. Стоимость патента зависит от рода деятельности и региона.

Рассчитать её можно на . В случае с двушкой на Воробьёвых Алёна с квартирой в 49 м2 заплатит за патент 60 000 рублей. Ещё для патента есть ожидаемый доход — он определяется государством для каждой области отдельно, и для ЦАО Москвы (где и находится квартира Алёны) для квартир с метражом не более 50 м2.

Реальные доходы Алёны будут больше на 150 000 рублей, с которых она должна заплатить налоги отдельно — тот же 1%, что и для ИП с УСН, то есть в данном случае дополнительные 1 500 рублей.Ещё нужно отдать те же 36 238 рублей для ИП.Итог — 97 738 рублей.

Самый невыгодный вариант.Кстати, если Алёна перестанет сдавать квартиру, ИП можно закрыть — для этого нужно собрать тот же пакет документов и . Самозанятость — 4%Алёна живёт в Москве, поэтому может зарегистрироваться как самозанятая.

В год Алёна должна получать в этом статусе доход Поэтому не факт, что получится заниматься как самозанятый чем-то ещё, кроме сдачи квартиры (особенно если сдавать дорогую недвижимость). Доходы от работы по найму на эту цифру не влияют: НДФЛ будет платить работодатель, а налоги со сдачи квартиры будут на Алёне.Самозанятые платят 4% налога с доходов.

Доходы от работы по найму на эту цифру не влияют: НДФЛ будет платить работодатель, а налоги со сдачи квартиры будут на Алёне.Самозанятые платят 4% налога с доходов. И по закону эту ставку нельзя менять ещё 9 лет. Возвращаясь к двушке на Воробьевых, видим, что Алёна заплатит 24 000 рублей налогов.

Ещё для самозанятых действует налоговый вычет 10 тысяч рублей — он применяется к сумме автоматически. Пока вычет не достигнет 10 тысяч рублей, налог станет начисляться по ставке 3%, а не 4%.

То есть первые 20 месяцев Алёна будет платить 1500 рублей налогов ежемесячно, а не 2000.И за первый год своей самозанятой деятельности с учётом вычета должна внести 18 000 рублей. Самый выгодный вариант!Никаких взносов у самозанятых нет, декларации подавать не нужно, достаточно зарегистрироваться .

Мы подробно писали, как работает это приложение и .С самозанятостью есть несколько нюансов.

  1. 4% платят только с доходов от физических лиц. За деньги от организаций попросят 6%.
  2. Если превысить лимит доходов 2,4 миллиона в год, налоговая «перебросит» Алёну обратно на НДФЛ — ничего дополнительно делать не нужно.
  3. Пока закон работает экспериментально, и в 2020-м запущен только в Москве и Московской области, Калуге и Татарстане. С 2020 года в зону влияния закона попадут ещё 19 регионов. Пока он работает не на всей территории России.

Что будет, если не платить налоги со сдачи квартирыДопустим, договор найма у Алёны есть, но он на 11 месяцев и нигде не зарегистрирован.

Государство о нём ничего не знает. Но может узнать. Скорее всего, о договоре «куда следует» доложат арендаторы Алёны из-за обиды или в качестве мести, в некоторых случаях — соседи. Риск нарваться на какую-то проверку невелик, но и он есть. А ещё Алёне, возможно, придётся самой признать существование договора, например, если отношения с квартирантами по какой-то причине дойдут до суда.

А ещё Алёне, возможно, придётся самой признать существование договора, например, если отношения с квартирантами по какой-то причине дойдут до суда.

Разберём каждый случай подробнее.Проверки МВД и ФНС выпустили . Согласно ему, два ведомства договорились «повышать налоговую дисциплину» и «обеспечивать полноту сбора налогов». Ещё есть , в котором процедура контроля описана туманно: там говорится про «контрольную работу налоговых органов», которая «проводится постоянно».На практике у ФНС и МВД мало рычагов для воздействия на неплательщиков: в большинстве случаев полицейских , а выездные проверки ФНС встречаются редко.Полиция иногда останавливает людей в метро или на улице и проверяет у них документы.

Если проверят паспорт, то наверняка посмотрят и страницу с регистрацией.

Если постоянной регистрации в Москве или Подмосковье нет, а временная истекла 3 месяца назад, жильца . В теории, достаться может и собственнику жилья, но такое случается редко.Отношения с арендаторамиАлёне выгодно платить налоги с дохода от аренды, потому что иначе она на практике может оказаться беззащитна перед жильцами. Если они перестанут платить или зальют весь подъезд, то в суд с подписанным договором найма идти рискованно: с квартирантов, скорее всего, взыщут все убытки, но о существовании договора найма и доходов Алёны узнает государство.

Это повлечёт штрафы, если от уплаты налогов она уклонялась.А ещё неуплата налогов при наличии договора иногда становится инструментом манипуляций со стороны жильцов. Они могут угрожать Алёне жалобой в ФНС, если она не пойдёт на какие-то условия с их стороны.Считаем штраф за сдачу квартиры в аренду без уплаты налоговНиже — расчёт суммы штрафа, если Алена не заплатит налог с дохода от сданной квартиры, а обман вскроется.Непредставление декларации в срок грозит , но не более 30% от суммы налога. За неумышленную неуплату налогов штрафуют на 20% от суммы налога, за умышленную — на 40%.

Под «умысел», , попадает осознанный уход от уплаты налогов. Например, дробление бизнеса, сговор или имитация деятельности. В случае с арендой квартир его критерии размываются — так что сумма штрафа зависит только от сотрудника ведомства.Со злостными неплательщиками ситуация сложнее: тех, кто за три года задолжал больше 900 000 рублей, .

Уголовное наказание — штраф на сумму от 200 000 до 500 000 рублей или в размере зарплаты за 18 месяцев. Рассчитаем, сколько потеряет Алёна, если решит скрыть доходы от ФНС.

Дисклеймер: мы ведём подсчёт, исходя из того, что она не самозанятая и не ИП — странно было бы тратить время на регистрацию, а потом намеренно уклоняться от уплаты налогов.Наша героиня не заплатила налоги за 2018 год и не подала декларацию до 30 апреля 2020 года. Сегодня 1 декабря, а в местный МФЦ Алёна не торопится, поэтому ей нужно заплатить сам налог, штраф за несданную декларацию, штраф за неуплату налогов и пеню (1/300 ставки Центробанка).

1. Налог 13% — 78 000 рублей. 2. За отсутствие декларации попросят 78 000(сумма налога) х 5% (стандартный штраф) х 7 (месяцев с момента обнаружения) = 27 300. Это больше 30% от самого налога, поэтому ФНС снизит стоимость до 30% от суммы: 76 800 — 70% = 23 400 рублей.

3. За неуплату налога — штраф от 20 до 40% от суммы налога, посчитаем по минимуму («умысел» ещё нужно как-то доказать) = 15 600 рублей 4.

Пеня — неуплаченный налог × количество дней неуплаты × 1/300 × ставку Центробанка (она время от времени меняется, поэтому проще пользоваться калькулятором для расчёта пени) = (78 000 рублей × 7,5% × 1/300 × 13 дней) + (78 000 рублей × 7,25% × 1/300 × 42 дня) + (78 000 рублей × 7% × 1/300 × 49 дней) + (78 000 рублей × 6,5% × 1/300 × 35 дней) = 2528,5 рублей.Итого — Алёна потеряет 119 528,5 рублей.

Даже при максимально невыгодной системе налогообложения — патентной — она бы затратила почти на 22 тысячи меньше. Расчёты приведены в вакууме: чаще всего налоговая обнаруживает задолженность позднее чем через несколько месяцев. Сумма штрафа растёт пропорционально.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Иллюстратор: Ксения Стойлик.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Налог для самозанятых, сдающих квартиры. Плюсы, минусы, чего ожидать дальше

2 апреля 2020, 19:53Государство хочет сделать рынок аренды прозрачнее и вывести арендодателей, которые не платят налоги, из тени. Это выгодно и собственникам квартир: легально сдавая недвижимость, они могут обратиться в правоохранительные органы или в суд, не боясь афишировать факт аренды.

Разбираемся в новом законе для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи жилья.Кто такие самозанятые и при чём тут эксперимент В России многие не работают «официально», но деньги получают, а значит, должны платить налоги со своих доходов. К таким «фрилансерам» относятся сантехники, риелторы, репетиторы и другие специалисты, которые берут за свои услуги плату напрямую. Они называются «самозанятые».

Стать самозанятым может даже индивидуальный предприниматель, если у него нет сотрудников.Самозанятыми могут стать те, кто оказывает услуги или работает по договорам (или без) и в год получает не больше 2,4 млн рублей.1 января 2020 года стартовал эксперимент, в рамках которого такие люди могут платить небольшой налог (меньше ИП!) — 4%.

Никуда ходить и заполнять какие-то документы не нужно — всё можно сделать в приложении в смартфоне.

Эксперимент проводится в четырёх регионах — Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области — и продлится год.Платить налоги по новой схеме смогут не все, в законе есть исключения: так, самозанятыми стать не получится у тех, кто занимается добычей или продажей полезных ископаемых, продаёт подакцизные товары или работает по договору поручения.А вот собственник квартиры, который её сдаёт, — это прямая целевая аудитория нового закона. Получить статус самозанятых могут те, кто сдаёт жилую недвижимость.Почему к арендодателям это относитсяПо закону налогом облагаются практически все доходы. То есть те, кто сдаёт квартиру, тоже должны его платить.

Однако рынок съёмного жилья непрозрачный, и налоги платят очень мало собственников (по разным данным, около 5–7%). На такую «серую зону» и был рассчитан эксперимент: государство явно работает в направлении «обеления» рынка аренды и будет искать людей, которые не платят налоги с дохода, получаемого от сдачи жилья. С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия.

Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньше До появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.Можно зарегистрировать ИП. Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента. При УСН налог составляет 6% от доходов.

При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры).При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.Как работает новая схема С новым режимом всё стало проще, а налог — меньше. Он составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП.И всё можно будет делать через приложение «Мой налог». Всё-всё! Зарегистрироваться в приложении просто: оно само распознает все данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.У приложения, конечно, есть недочёты: оно пока может подвисать и некорректно что-то отображать (но, надеемся, это временно).

Зато всё — от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога — можно делать со смартфона.

Ещё одно отличие от «старой» схемы — ежемесячное начисление и оплата налогов.Какой доход облагается налогом Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартиросъёмщика.

Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доходОсновные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.Страховой депозит не доход. Если его вернуть При подписании договора найма жильцы передают собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда они будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке.

Или вычтет стоимость испорченных вещей. С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом лишь тогда, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру).Если арендатор оплачивает коммунальные расходы НЕ по счётчикам — это доходТо есть все платежи «не по счётчику», которые квартиросъёмщик возмещает хозяину квартиры, — это доход, и с него потребуется заплатить налог.Все расходы, оплаченные по счётчикам, — не доходСчитается, что это расходы в интересах нанимателя.

Такова точка зрения и Министерства финансов (для любознательных — Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).Пример:Вы сдали квартиру студенту за 15 тысяч рублей, он же будет оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 3 тысячи рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тысяч.Считаем доход для налога: 15 000 + 3 000 = 18 000 рублейСчитаем налог: 18 000×4% = 720 рублей. ЕжемесячноНалоговый вычетЗаплатить можно меньше, если использовать налоговый вычет.

Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%.

Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода. Вычет не может превысить 10 000 рублей: как только сумма вычета достигнет этой цифры, право на применение вычета прекратится.

С этого момента налог придётся платить полностью.Обратите внимание:

  1. Вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.
  2. Деньги вычитаются из налога постепенно. То есть вообще не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, нельзя.

Чтобы стало понятнее, как работает вычет, давайте разберём пример.Аня хочет сдавать свою «трёшку» на Арбате; зарегистрировалась как самозанятая и собирается платить новый налог.

Наниматели отдают Ане 120 000 рублей ежемесячно, расходы по счётчикам оплачивают сами.Вот что будет происходить с налогом и вычетом:МесяцСумма доходаНалогВычетНалог для оплатыЯнварь120 000480012003600Февраль120 000480012003600Март120 000480012003600Апрель120 000480012003600Май120 000480012003600Июнь120 000480012003600Июль120 000480012003600Август120 000480012003600Сентябрь120 00048004004400Октябрь120 0004800вычет больше не применяется4800Ноябрь120 00048004800Декабрь120 00048004800После сентября Аня будет платить налог полностью, до того момента, пока не прекратит сдавать квартиру.Как стать самозанятым, платить налоги и спать спокойноЧтобы стать самозанятым, нужно скачать мобильное приложение «Мой налог» с или и подать заявление. Если до этого вы были ИП и решили перейти на новый режим, не забудьте сообщить в налоговую по месту жительства о своём новом статусе.

Это можно сделать в течение 1 месяца после перехода, отправив уведомление по принятой форме.После того, как вы получили деньги за аренду квартиры (наличными или безналом), этот доход заносится в приложение «Мой налог».

Оно само сформирует чек, который нужно отправить нанимателю квартиры. Это можно сделать даже по электронной почте: при формировании чека приложение само предложит отправить чек по почте, и вы просто введёте нужный адрес.

Остальное «Мой налог» сделает за вас. Информация о новой сумме дохода отправится в налоговую автоматически. Она сама определит сумму налога и применит вычет, если он ещё полагается.Сначала законодатели хотели ввести ответственность за невыдачу чека покупателю, но в финальной версии эксперимента остались только за то, что самозанятый не передаёт информацию о доходе в налоговую.

За первое нарушение он получит штраф 20% от дохода, а за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.Как это выглядит на практикеЗанося доход в приложение, вы указываете ИНН контрагента (то есть арендатора), и это позволяет налоговой самостоятельно определять, кто вам заплатил — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.Сразу после этого приложение рассчитает предварительную сумму налога и покажет, какая сумма вычета у вас осталась. Она будет указана в профайле, в графе «Налоговый аванс».Если вы ввели неправильный платёж, аннулировать его можно одной кнопкой в приложении, — он станет неактивным и не будет учитываться при расчёте налога.

Так же просто отправить информацию о том, что платёж по какой-то причине вернулся.Налог начисляется ежемесячно: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за прошлый месяц и реквизиты для его оплаты. Оплатить налог нужно до 25-го числа. Можно настроить автоматическое списание.

Если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующий раз.

Никаких касс, отчётностей, налоговых деклараций и походов в ФНС не потребуется.Плюсы и минусы нового режимаГоворить о плюсах, минусах и подводных камнях эксперимента пока рано, но мы всё же попробуем.Чем привлекателен новый режим Небольшая ставка налогаЭто позволит сэкономить деньги тем, кто раньше платил с тех же доходов НДФЛ 13%, и уменьшить налоговую нагрузку для некоторых индивидуальных предпринимателей.Кроме того, маленькая ставка может привлечь «уклонистов», которых раньше пугала перспектива платить 13% от доходов.Изменять ставку нельзя в ближайшие 10 летЗакон прямо запретил пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет эксперимента, так что ежегодного повышения налога для самозанятых можно не бояться.Всё очень простоВесь процесс регистрации и оплаты предельно прост: достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки.

Оплату налогов можно сделать автоматической.Нет налоговых деклараций. Нет касс. Нет самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.В перспективе — прозрачный рынок съёмного жильяСобственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги. Пожалуетесь в налоговую? Да пожалуйста!

Есть налоговый вычетВычет небольшой, но с ним тестировать новую систему ещё «дешевле». Если не понравится, можно вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ.Можно не платить страховые взносыПосле перехода на экспериментальный режим самозанятый освобождается от уплаты страховых взносов. Легко отказаться от самозанятостиЕсли собственник перестал сдавать квартиру, то достаточно отправить заявление об этом через то же приложение.

Уже на следующий день налоговая обязана снять человека с учёта как самозанятого.А вот какие подводные камни могут бытьМногое зависит от работы приложенияПриложение «Мой налог» разработали недавно, поэтому не исключены технические накладки. В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик может исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы (но не позднее).Доходы нужно вносить самостоятельноНалог начисляется только на те доходы, которые вы запишете в приложение сами.

Для забывчивых плательщиков такая система может обернуться штрафом от налоговой, если во время проверки она обнаружит неучтённые доходы.Не идёт трудовой стажДля сдающих квартиры это не такая уж большая проблема. Многие параллельно «официально» работают и не переживают за стаж. Но если самозанятость — единственное, чем занят собственник, то трудовой стаж идти не будет.

А он влияет на размер пенсии.Не отчисляются взносы в Пенсионный фондНалог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется.Так что о пенсии, скорее всего, самозанятому придётся заботиться самостоятельно.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Аня Кирсанова.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  1. по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.
  2. — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно.

Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

«Это, наверное, дорого?» — спросите вы

Нет.

От суммы арендной платы, которую вы получаете от жильцов, вы вносите два платежа:

  1. налог — 4%. Вы платите налог, получаете официальный доход от сдачи квартиры и живете спокойно;
  2. стоимость услуг ПИК-Аренды — 2%. За этот процент мы оформим за вас все документы, будем вести налоговую отчетность, контролировать своевременность арендной платы и коммуналки.

В итоге вы отдаете 6% от суммы аренды. Например, если вы сдаете квартиру за 45 000 рублей в месяц, то отдадите всего 2700 рублей. Из них 1800 рублей пойдут на уплату налога, 900 рублей — на оплату услуг ПИК-Аренды.

Это небольшая сумма, благодаря которой вы легально зарабатываете на сдаче квартиры. С ПИК-Арендой вы не только сдадите квартиру быстро и надежным жильцам, но и сделаете это абсолютно легально.

Больше никаких переживаний — вы будете получать официальный доход с уплатой налога. И никаких забот — мы займемся всеми вопросами и платежами, поможем вам оформить нужные документы. Жильцов, конечно, тоже найдем, и даже покажем квартиру дистанционно, по видеосвязи.Чтобы узнать больше о работе ПИК-Аренды и оставить заявку на оформление статуса самозанятого для сдачи квартиры через сервис, или листайте страницу вниз, и получите всю нужную информацию.

Как уговорить хозяина квартиры

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду.

Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.У меня адекватные жильцы, они мне очень нравятся.

Поэтому изначально мы с ними вообще договорились о цене ниже рынка. Сначала всех всё устраивало.Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире.

Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя.

Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога.

С налогом хозяин будет получать меньше.Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.Если хозяин откажется, предложите увеличить стоимость аренды так, чтобы после вычета налога оставалось столько же денег, сколько и раньше.

Так у него не будет повода вам отказать. Да, придется платить больше, зато вы сможете сделать регистрацию, не будете опасаться участкового или соседей, а еще запишете ребенка в детский сад.Чтобы рассчитать новую сумму оплаты с НДФЛ, просто умножьте первую цифру на 1,15.

Например, если вы раньше платили 30 000 Р, то, чтобы компенсировать хозяину налог на доходы, нужно будет платить 34 500 РСтрах, что ФНС доначислит налоги.

Вдруг налоговая поймет, что раньше хозяин квартиры налогов не платил, и откуда-то узнает все эти суммы. Но если раньше он принимал оплату наличными, конфликтов с соседями не было и не приходили никакие проверяющие, то налоговой просто неоткуда будет это узнать. Нельзя доказать, что раньше кто-то сдавал квартиру, просто потому что сейчас он заключил об этом договор.Чем раньше вы легализуетесь, тем раньше истечет срок давности для привлечения к ответственности за прошлый период Увеличение расходов на ЖКХ.

Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков.

Возьмите эти траты на себя.Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации.

Но заполнить налоговую декларацию можно Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения.

Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой.

Рекомендуем прочесть:  Подать 3 ндфл через личный кабинет

Как это сделать, мы подробно писали Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Законодательная база

Сдать апартаменты без уплаты госпошлины — тема, интересная для тех, у кого в своей собственности есть недвижимость, на которой можно зарабатывать пассивно, ведь нет таких, кому не будет интересно преумножение денег. А вот со стороны законов видно, что, например, статья 208 НК РФ повествует о том, что со сдачи жилого помещения налоги платит владелец жилплощади, а размер налогов напрямую зависим от того, кто заключил соглашение об аренде:

  1. 13% обязуют выплачивать физических лиц, ссылаясь на подаваемую ими ежегодно декларацию до окончания апреля текущего года;
  2. 6% вносят ИП каждый квартал в государственную казну и средства в ПФР дополнительно;
  3. от площади и географических данных, где расположено жилье, будет рассчитываться налог для физ лиц, которые приобрели патент. Выгодно это для дорогих и элитных квартир или же для собственников многих объектов.

ВНИМАНИЕ! Если жилплощадь сдает в аренду собственник, своевременно оплачивающий госпошлину, а так же зарегистрированный в реестре, он юридически защищен.

В случае разногласий и неурядиц с квартиросъемщиком, собственник может потребовать возврат денежных средств, подав исковое заявление в судебные инстанции.

Как легально сдать квартиру в аренду.

Расчет налогов.

От сдачи квартиры в аренду, гражданин РФ должен исчислить и уплатить в бюджет налог на полученный доход​Размер платежа зависит от того, в каком статусе выступает собственник, сдаваемой в аренду квартиры:

  1. физического лица
  2. индивидуального предпринимателя
  3. самозанятого лица

Какую систему налогообложения выбрать, чтобы платить меньше налогов?Необходимо рассчитать налоги для каждой из возможных систем налогообложения и сравнить полученные результаты1.

КВАРТИРА СДАЕТСЯ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ​Ставка НДФЛ для физических лиц с дающих в аренду недвижимость

  1. 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году
  2. 30% — для граждан, находящихся в России менее 183 дней

Декларирование физическим лицом полученного дохода от сдачу в аренду квартирыПомимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей постоянной прописки.

Срок подачи налоговой декларации – до 30 апреля года, следующего за годом получения доходаПодача налоговой декларации физическим лицом сдающим квартиру в арендуДекларацию можно подать несколькими способами

  1. по почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения)
  2. самостоятельно или через представителя (по нотариально удостоверенной доверенности)
  3. по телекоммуникационным каналам связи, при наличии электронно-цифровой подписи

Штраф за не подачу физическим лицом налоговой декларацииЕсли декларация до установленного срока не предоставлена физическим лицом — 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% от полученного дохода, и не менее 1 000 руб ​2. КВАРТИРА СДАЕТСЯ САМОЗАНЯТЫМ ЛИЦОМС января 2020 года на территории

  1. Калужской области
  2. Москвы
  3. Московской области
  4. Республики Татарстан

устанавливается новый налоговый специальный режим для самозанятых физических лиц — «Налог на профессиональный доход».Порядок его применения описан Федеральным законом ​С 01 января 2020 года под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья​Согласно закону, под профессиональным доходом понимается доход физических лиц, от деятельности, при которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников.

Такой деятельностью занимаются, например, те, кто сдает в аренду жилую недвижимостьСамозанятые физлица смогут самостоятельно зарегистрироваться и начать легально работать без посещения налогового органа.

Для этого разработано специальное мобильное приложение «Мой налог». С его помощью можно будет перечислять налог на профессиональный доход (НПД)Ставка налога:

  1. 4% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицам
  2. 6% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости индивидуальным предпринимателям для использования в предпринимательской деятельности и юридическим лицам

​Расчет налога на профессиональный доходРасчет суммы НПД производят сами налоговики на основании данных, которые внесены в мобильное приложение «Мой налог» При этом предусмотрен налоговый вычет, который будет зависеть от ставки налога:

  1. если же применяется ставка 6%, то вычет больше – 2% от дохода
  2. если доход платится по ставке 4%, то вычет составит 1% от дохода

Однако в обоих случаях вычет не может быть более 10 тыс.рублей в месяц. Если физическое лицо снято с учета в качестве налогоплательщика, а впоследствии вновь поставлено на учет в качестве налогоплательщика, то остаток неиспользованного налогового вычета восстанавливается.

Срок использования налогового вычета не ограничен. Уменьшение суммы налога на сумму налогового вычета осуществляется налоговым органом самостоятельно​Сроки уплаты налога на профессиональный доходСрок уплаты нового налога для самозанятых – не позднее 25 числа каждого следующего месяца. То есть, налог за январь надо заплатить не позднее 25 февраляНалоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение «Мой налог» не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода.

Если сумма налога, подлежащая уплате по итогам месяца, составляет менее 100 рублей, то указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего месяца​Ограничения по применению налога на профессиональный доход при сдаче в аренду недвижимости

  1. Под новый налог не подпадает доход от продажи жилья или передачи его в доверительное управление
  2. Не могут использовать сниженную ставку налогоплательщики, доходы которых превысили в календарном году 2,4 млн рублей. Поэтому если вы за год заработали на аренде жилья 2,4 млн. руб. или более, то уже не сможете платить НПД
  3. Под налог не подпадает так же с дача в аренду коммерческой (нежилой) недвижимости

​Налог на профессиональный доход и имущественный вычетУплата НПД не влияет на право на имущественный вычет при последующей продаже этого жилья или на освобождение от уплаты налога после минимального срока владения​Налоговая отчетность для самозанятыхНикакой отчетности в рамках нового спец.режима не предусмотреноЧеки для арендаторовПри расчетах с арендаторами с использованием мобильного приложения “Мой налог” надо выдавать фискальный чек, данные которого автоматически передаются в налоговый орган.Чек можно передать арендатору «на бумаге» или в электронном виде (например, отправить на почту или предложить сканировать OR-код»)Чек должен быть сформирован Вами и передан арендатору в момент расчёта наличными денежными средствами и (или) с использованием электронных средств платежа.

При иных формах денежных расчетов в безналичном порядке чек должен быть сформирован и передан арендатору не позднее 9 числа месяца, следующего за налоговым периодом, в котором осуществлены расчеты. Обратите внимание: в качестве обязательного элемента чека предусмотрен ИНН. Это означает, что у арендатора должен быть ИНН.

Если номера нет, то чек выписать не получится. По ИНН налоговики смогут правильно определить ставку налога​Льготы по страховым платежам Доходы самозанятых граждан, не облагаются страховыми взносами, но могут оплачиваться ими на добровольной основе3. КВАРТИРА СДАЕТСЯ В АРЕНДУ ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ​А) Сдача квартиры в аренду предпринимателем на упрощённой системе налогообложения (УСН)ИП уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения.

Для УСН предусмотрено 2 ставки

  1. 15% — объект «доходы минус расходы»
  2. 6% — объект «доходы»

​Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%, это выгоднее и удобнее​В течение года ИП должны уплатить налог на доход от сдаваемой в аренду недвижимости

  1. за 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля
  2. за полугодие – до 25 июля
  3. за год до 30 апреля следующего года
  4. за 9 месяцев – 25 октября

​Страховые платежи ИПКроме уплаты налога на доход ИП уплачивают так же страховые платежи, которые состоят из двух составляющих:

  1. фиксированный платёж
  2. переменный платеж

Размер фиксированного платежи на 2020 год — 36 238 рубПеременный платеж — в том случае если годовой доход ИП более 300 000 рублей, то потребуется дополнительно перечислить 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 рублей, но не более 163 800 руб в год​Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить налог на доход на уплаченные страховые взносыНалоговая отчетность ИП сдающего в аренду квартируДекларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетнымБ) Квартира сдается в аренду предпринимателем, оформившем патент на сдачу недвижимости в аренду​Срок выдачи патента для ИП на аренду недвижимостиПатент выдается на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года​Стоимость патентаСтоимость патента определяется региональным законодательством и в каждом регионе РФ, стоимость патента разная​Оплата налога по патентуЕсли патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действияЕсли патент выдан срок более 6 месяцев, то он оплачивается двумя платежами:

  1. 1/3 стоимости патента в течение трех месяцев с даты получения патента,
  2. 2/3 стоимости патента — до окончания срока действия патента

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы​Налоговая отчетность ИП на патентеИП оформившие патент освобождаются от сдачи налоговой отчетности​Обратите внимание -ИП, находящийся на упрощенной либо патентной системе налогообложения и сдающий квартиру в аренду, освобождается от уплаты ежегодного налога на имуществоПатент и страховые платежиКроме уплаты стоимости патента ИП уплачивают так же страховые платежи, которые состоят из двух составляющих:

  1. переменный платеж
  2. фиксированный платёж

Размер фиксированного платежи на 2020 год — 36 238 рубПеременный платеж — по ставке в 1% облагается разница между потенциально возможным доходом, указанном в патенте и суммой 300 000 руб​ВЫВОДНаиболее простая и выгодная форма легальной сдачи квартиры в аренду по состоянию на 2020 год, является регистрация арендодателя в качестве самозанятого лица с последующей сдачей квартиры в аренду и уплаты 4% налога на полученный доход

Должны ли платить налог наниматели?

Наниматели платить налог не обязаны.

Они оплачивают жилье в установленный срок арендодателю. Когда в соглашении прописана обязательность взносов за коммунальные услуги, то он вносит деньги и за это. Если арендодатель хочет, чтобы налог за аренду жилья оплачивал наниматель, то понадобится внести такой пункт в соглашение.Такие случаи бывают, когда арендодателем является юридическим лицом.

Например, организация, которая предоставляет своему работнику служебное жилье. Работодатель и будет налоговым агентом, оплачивающим налоговый сбор в ИФНС.

На практике сумму взноса предприятие вносит в арендную плату за квартиру.

Почему важно заключать договор и что в нем должно быть?

Сдавать квартиру может как собственник, так и его уполномоченное лицо. Если жилье находится в совместной собственности нескольких людей, то потребуется согласие всех владельцев.Осуществляется аренда недвижимости по договору найма жилого помещения. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, заключен он должен быть в письменной форме.

Если договор будет устным, владельцу не на что будет ссылаться в суде при споре: например, когда жильцы за квартиру не платят и съезжать не собираются.«Оформляется договор аренды жилого помещения.

Форму договора со всеми существенными условиями можно найти в интернете, а лучше всего — взять из специализированных правовых систем. Не будет лишним сделать опись имущества и приложить ее к договору.

Это обезопасит вещи от возможного хищения и повреждения», — подчеркивает юрисконсульт компании «Гарант» Роман Ларионов.Ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов добавляет, что в договоре необходимо указать срок найма, размер и порядок внесения арендной платы.

Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором.При этом, по словам Боброва, если договор заключен на срок более года, то после подписания договора стороны должны зарегистрировать в Росреестре обременение права собственности на квартиру арендой. Таким образом, сделку можно считать законной, если она совершена в письменной форме, а обременение права собственности на квартиру арендой прошло государственную регистрацию (если договор найма заключен на срок более года).

Есть ли выгода в оформлении ИП для аренды жилья?

Чтобы сдавать недвижимость в аренду, необязательно регистрировать себя как ИП.

Налог на доходы физического лица составляет 13%, но для ИП по УПН (упрощённая система налогообложения, больше известная в народе как «упрощёнка») процент снижается до 6. Необходимо просчитать, возможно, регистрация ИП станет шагом по оптимизации налоговых сборов.Но помимо налога ИП платят обязательные взносы на пенсионное и медицинское страхование. И следует учитывать, что помимо снижения процентной ставки, предприниматель получает в нагрузку обязательный платёж 36 238 рублей за год, а если его дела идут хорошо, и прибыль составит за год больше 300 000 рублей, то сверху прибавляется ещё 1% со сверхдохода.ИП на УСН имеют право на вычет.

Если у него нет работников, то можно списать полностью весь налоговый сбор. Если же есть штат сотрудников, то можно уменьшить до 50%.

Претендовать на вычет в конце года могут те предприниматели, кто переводит каждый квартал страховые взносы.Из хороших новостей для ИП отметим, что с 1 января 2020 г. они больше не платят налог с продажи арендной недвижимости.

Теперь НДФЛ с продажи уплачивается так:

  1. квартира куплена или получена в дар, наследство до 1 января 2016 года – продажа до того, как пройдёт срок в 3 года;
  2. после 1 января 2016 года – 5 лет.

Если выждать указанные сроки, то ничего платить не придётся.Существует определённый нюанс. ИП не имеет право распоряжаться недвижимостью, полученной по договору социального найма. Такую квартиру сдаёт в наём только физическое лицо, обладающее соответствующим правом.

Договор соц. найма не является освобождением от налогового бремени.

Как вернуть налог с зарплаты и доходов от сдачи квартиры

Вычет можно получить через налоговую в следующем году или через работодателя — в текущем. Возврат налога через работодателя.

Работодатель может вернуть только тот НДФЛ, который он удерживал у своего работника. Или у вас не будут его удерживать каждый месяц. Чтобы получать НДФЛ вместе с зарплатой, В течение года вы заберете таким способом 31 200 Р.

Вам их выдадут в виде прибавки к зарплате вместо того, чтобы перечислять в бюджет.Возврат налога с доходов от сдачи квартиры. Доходы от сдачи квартиры вы будете декларировать по итогам года. Всю сумму нужно указать в декларации и там же заявить вычет.

Важно сделать это одновременно, чтобы начисления перекрылись налогом к возврату.Вы укажете в декларации 120 000 Р дополнительного дохода и начислите 15 600 Р НДФЛ.

В другом разделе вы заявите имущественный вычет.

Ваш доход в размере 120 000 Р перекроет часть вычета в таком же размере. И получится, что по декларации вы ничего не должны бюджету и он вам тоже ничего не должен, — реальных денег вам на счет не поступит. Зато остаток вашего имущественного вычета уменьшится на 120 000 Р.Вернуть налог реальными деньгами вы сможете, только если сначала его заплатите.

Например, подадите декларацию без вычета, до 15 июля заплатите 15 600 Р в бюджет, а потом подадите уточненную декларацию и уже там укажете вычет. Тогда эти 15 600 Р вам вернут. Но это будут ваши же деньги, которые вы до этого потратили.Вот какие расчеты у вас в итоге получатся за год.

Если я заключаю договор о сдаче жилья в аренду через агента, передаст ли он сведения в налоговый орган?

В случае, когда вы сдаете жилье в аренду с помощью «», можете быть уверены, что сведения об условиях и сумме договора аренды не будут переданы третьим лицам. Это коммерческая тайна, регулируемая Федеральным законом о Коммерческой тайне, и она может быть раскрыта только по требованию суда.

Способ налогообложения в данном случае также выбирает исключительно собственник.

Если вы еще обдумываете, какой вариант налогообложения выбрать, воспользуйтесь , который позволит рассчитать потенциальный налог при сдаче квартиры в аренду.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+