Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Гражданское право - Как устанавливается кадастровая стоимость земельного участка

Как устанавливается кадастровая стоимость земельного участка

Как устанавливается кадастровая стоимость земельного участка

Порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка

Итак, задача оценщика сводится к тому, чтобы объективно определить цену собственности. Влиять на оценку будет множество факторов:

  1. конкретное местоположение объекта, так называемая удаленность от ценообразующих факторов. Например, земельный участок в престижном районе населенного пункта или, наоборот, вдалеке от всех крупных городов оценивают по-разному;
  2. категория земельного участка. Участок, относимый к поселению, будет иметь цену отличную, например, от земель сельхозназначения;
  3. наличие коммуникаций;
  4. вид разрешенного использования (ВРИ). Земля для дачного строительства будет стоить дороже соседнего участка, если тот имеет ВРИ, например, «огородничество»;
  5. регион расположения и экономическая ситуация;
  6. наличие построек или «недостроя».

Эксперт не рассматривает каждый объект индивидуально. Их распределяют на группы и подгруппы, исходя из общих признаков. Для оценки кадастровой цены в группе используют один из методов массовой оценки:

  1. затратный — подход актуален, например, для оценки земель общего пользования, принадлежащих садовому товариществу. Подобные объекты обычно не встречаются в продаже, дохода с них не получают, зато можно учесть расходы: например, на строительство дорог и периодический ремонт;
  2. доходный — объект оценивают, исходя из возможного дохода от него, например, прибыли от аренды недвижимости;
  3. комбинированный — сочетает два и более предыдущих подхода.
  4. сравнительный — цену на недвижимость вычисляют по суммам сделок купли-продажи в данном регионе и районе на аналогичные объекты. Этот подход является предпочтительным, остальные применяют в тех случаях, когда невозможно применить сравнение;

Если для объекта невозможно применить вышеперечисленные методы массовой оценки, его рассматривают индивидуально.

Результатом применения метода(-ов) является вычисление удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) — то есть, условной рыночной цены одного квадратного метра земли для данной группы или подгруппы. С конечной КС конкретного земельного участка все просто: это УПКС, умноженный на количество квадратных метров.

Для примера: допустим, показатель в одном коттеджном поселке Подмосковья составил 1000 рублей за квадратный метр.

Таким образом, кадастровая стоимость участка площадью десять соток (1000 м2.) будет 1 000 000 рублей. Кстати По официальной статистике Росреестра, почти половина всех обращений в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости заканчиваются успехом заявителя. В суде показатель еще выше — за 2016 год, например, лишь 7% дел были проиграны истцом, в остальных случаях требования были удовлетворены полностью или частично.
В суде показатель еще выше — за 2016 год, например, лишь 7% дел были проиграны истцом, в остальных случаях требования были удовлетворены полностью или частично.

Кто устанавливает кадастровую стоимость земли

Оценивает недвижимость Росреестр по инициативе местных органов власти. Выпускается постановление о необходимости провести данную процедуру.

Росреестр составляет список объектов для проверки и отправляет кадастровым инженерам. По окончании работ администрация составляет нормативный акт.

Собственник вправе оспорить оценку недвижимости согласно статье 24.18 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Основания для пересмотра следующие:

  1. не учитывалась рыночная цена.
  2. изменилась категория или виды разрешенного использования участка;
  3. использовались ошибочные сведения;
  4. соединились или разделились владения;

Заявление на пересмотр подается в Росреестр.

Специальная комиссия проверяет спорные вопросы и рассчитает стоимость. Владелец подает иск в суд, если не согласен с решением комиссии.

Как узнать и пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости

С 01.01.2017 до 01.01.2020 Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлен переходный период, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществляется переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам, установленным данным законом.

Информация о проведении государственной кадастровой оценки в субъектах Российской Федерации размещена в Результаты определения кадастровой стоимости, полученные в установленном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» порядке, могут быть оспорены в комиссии в случае ее создания уполномоченным органом субъекта Российской Федерации или в суде.

Информация о проведении государственной кадастровой оценки в субъектах Российской Федерации размещена в Результаты определения кадастровой стоимости, полученные в установленном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» порядке, могут быть оспорены в комиссии в случае ее создания уполномоченным органом субъекта Российской Федерации или в суде.

Вместе с тем в субъектах Российской Федерации, не перешедших на проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам, продолжают действовать результаты государственной кадастровой оценки, полученные в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Такие результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.

Информация о порядке оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Информация о работе комиссий размещается на официальных сайтах уполномоченных органов субъекта Российской Федерации в сети «Интернет».

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены: юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц; органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением отдельных случаев).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены: юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц; органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением отдельных случаев).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.

Заявление может быть подано в комиссию путем его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр. Заявление может быть подано лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Заявление можно подать со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки, по итогам оспаривания кадастровой стоимости или в результате определения кадастровой стоимости в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений. К заявлению необходимо приложить: выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление не принимается к рассмотрению без приложения указанных документов. К заявлению об оспаривании могут также прилагаться иные документы.

Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержден приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 № 620. По каждому планируемому к рассмотрению на заседании комиссии заявлению об оспаривании на официальном сайте уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее чем за пять рабочих дней до даты проведения заседания комиссии размещается следующая информация: дата, время и место проведения заседания комиссии; фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) заявителя (если заявление подано физическим лицом); наименование юридического лица, его место нахождения и основной государственный регистрационный номер (если заявление подано юридическим лицом); наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, его место нахождения (если заявление об оспаривании подано указанными органами); кадастровый номер объекта (кадастровые номера объектов) недвижимости, в отношении которого (которых) подано заявление об оспаривании, место (места) нахождения указанного объекта (указанных объектов) недвижимости. Срок рассмотрения комиссией заявления не может превышать тридцати дней со дня его поступления.

Комиссия вправе принять: решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; решение об отклонении заявления об оспаривании. В случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании в таком решении должно быть указано его обоснование.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Решения комиссии принимаются простым большинством голосов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии. Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.
При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Решение комиссии может быть оспорено в суде. Информация о порядке оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оспаривание через комиссию

Специально созданная комиссия располагается в Росреестре.

Для обращения потребуются следующие бумаги: • заявление; • выписка о кадастровой стоимости (можно получить в МФЦ); • правоустанавливающая документация – актуальная выписка из ЕГРН и основание возникновения прав (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.); • отчет об оценке – его должен подготовить профессиональный оценщик на дату проведения кадастровой оценки.

Документы могут быть поданы при личном обращении или по почте. После получения пакета бумаг документы направляются в орган, проводивший оценку.

Затем назначается дата рассмотрения вопроса. О дне проведения заседания комиссии сообщается заявителю. Решение будет принято сразу же.

Если оно положительное – сведения направляются в Росреестр.

Если отрицательное – дальнейшее оспаривание возможно только через суд.

На что влияет корректировка

Значение кадастровой стоимости оказывает существенное влияние на следующие моменты:

  1. Величину земельного налога, который определяется в процентном соотношении к кадастровой стоимости.
  2. Расчет оплаты за аренду земель при определенных условиях;

Наиболее значимым в данном случае является именно , поскольку практически каждый собственник земельного участка за редким исключениями льготных групп несет обязательство совершения таких перечислений в бюджет страны.Именно на основании кадастровой стоимости одного квадратного метра земли определяется общая цена участка путем умножения площади земли на единицу показателя.Вычисление налога осуществляется также на основании процента, определенного для каждой отдельной категории земель, при этом средняя ставка находится на уровне 0,3% и может значительно колебаться как в большую, так и меньшую сторону.

От чего зависит размер

Важно знать не только, кто определяет кадастровую стоимость земельного участка, но и отчего может варьироваться ее размер.

В настоящее время именно этот показатель признан основным при совершении сделок, определении арендной платы, а также других сумм. Для установления стоимости проводятся кадастровые работы имеющими для этого квалификацию инженерами. Данные вносятся в единый государственный реестр недвижимости.

Чтобы получить сведения, нужно обратиться в Росреестр. Инженер выезжает по месту расположения объекта и проводит работу. На стоимость могут повлиять различные факторы.

Среди них выделяют:

  1. площадь надела;
  2. наличие или отсутствие объектов инфраструктуры в данной местности;
  3. и ;
  4. цены на подобные объекты недвижимости в конкретном регионе.
  5. расположение земельного участка;

Например, оценка земельного участка в сельской местности проводится с определением удаленности его от города, оснащенности объектами инфраструктуры, наличием социально значимых предприятий и численности населения.

Все эти факторы должен учитывать кадастровый инженер в ходе оценки. Зачастую кадастровая стоимость определяется на уровне рыночной.

Оспаривание

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Ответ может быть получен в течение 30 дней.Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд.

Ответчиками по делу становятся управления кадастра.Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры.

Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Новые правила определения кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка служит базой при расчете по земельному налогу (п. 1 ст. 390 НК РФ). Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в результате проведения кадастровой оценки.

В настоящее время применяются два порядка определения кадастровой стоимости:

  1. Новый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
  2. Старый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Новый порядок определения кадастровой стоимости земельного участка применяется, если в субъекте РФ было принято соответствующее решение.В этом случае кадастровая стоимость определяется путем проведения государственной кадастровой оценки, которая включает в себя принятие решения о ее проведении и подготовку к ней, определение кадастровой стоимости и утверждение результатов кадастровой оценки.Кадастровая оценка проводится не более одного раза в три года (в городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — один раз в два года) и не менее чем один раз в пять лет.Два порядка определения кадастровой стоимости будут применяться в период с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г.Решение о проведении кадастровой оценки принимает уполномоченный орган субъекта РФ.

В таком решении определяются виды объектов недвижимости и категории земель, по которым проводится оценкаОценивает земельные участки бюджетное учреждение, создаваемое в субъекте РФ.Подготовка к проведению кадастровой оценки включает в себя сбор и обработку информации о земельных участках, кадастровая стоимость которых оспорена.

Сбор и обработку указанной информации проводит бюджетное учреждение. Она должна быть закончена до 1 января года, в котором будет определяться кадастровая стоимость.Бюджетное учреждение рассчитывает кадастровую стоимость в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226.Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на дату составления перечня объектов и определяется из расчета наиболее вероятной цены недвижимости, по которой она может быть приобретена, независимо от наличия ограничений на ее распоряжение.При определении кадастровой стоимости земельного участка учитывается фактический вид его использования.По результатам определения кадастровой стоимости бюджетное учреждение составляет проект отчета в форме электронного документа.Бюджетное учреждение должно разместить проект отчета о кадастровой оценке на своем сайте в течение трех рабочих дней. В этот же срок сведения о месте его размещения и сам проект отчета направляется в Росреестр для проверки на его соответствие установленным требованиям.Сведения и материалы из проекта отчета, который готовит бюджетное учреждение, размещаются в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Ознакомиться с ними можно в течение 60 дней со дня их размещения.Если после изучения материалов отчета возникнут возражения или уточнения, то замечания на отчет можно подать в течение 50 дней со дня публикации сведений и материалов в фонде данных. Замечания подаются лично в бюджетное учреждение или через многофункциональный центр (МФЦ), направить почтой либо через Интернет.По результатам рассмотрения замечаний, кадастровая стоимость земельного участка может быть пересмотрена.Отчет о кадастровой оценке утверждает уполномоченный орган субъекта РФ. Для этого в течение 20 рабочих дней, со дня его получения от бюджетного учреждения, принимается акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Акт утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу с 1 января года, следующего после проведения оценки, при условии что он опубликован не позднее чем за месяц до окончания года.При несогласии с кадастровой стоимостью земельного участка, ее можно оспорить.

Сравнительный метод

Кадастровая стоимость конкретной квартиры определяется в ряду с объектами, имеющими аналогичные характеристики.

Цена объекта определяется, исходя из суммы сделок в конкретном сегменте рынка. При необходимости проводятся корректировки с учетом особенностей объекта — метража, состояния и .

применяется, когда есть достаточное количество предложений в конкретной группе недвижимости и известны достоверные суммы сделок.

Определение стоимости иных объектов

Оценка объектов, которые не были учтёнными, либо внесение информации об объектах, характеристики которых претерпели изменения по качеству/количеству, произошедшие в период между предыдущей и очередной госоценкой, осуществляются ФГБУ «ФКП Росреестра».

При подобном варианте оценивание недвижимости производится:

  1. при образовании нового участка;
  2. уменьшение или увеличение площади имеющегося надела;
  3. перевод категории надела в иную.
  4. смена вида разрешённого использования;

Результат оценки фиксируется в Акте. Расчёт её в этом документе происходит в определённом кадастровом квартале. При условии, что во время работ будет выявлено несколько землепользований в пределах одного квартала или обнаружится, что в категориях и видах разрешённой эксплуатации имеются изменения, все вышеперечисленные моменты будут закреплены в одном документе.

Например, установление цены для земельных участков в границах объединения дач/садов/огородов будет рассчитана, если удельный показатель для конкретного объединения умножить на площадь соответствующего участка земли.

Та же формула употребляется при оценивании земель населённых пунктов. Сведения, полученные при расчёте, будут применяться со дня их внесения в ЕГРН.

Составление акта

По итогу на каждый участок составляется акт определения КС.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+