Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Изменения в долевом строительстве с 1 июля 2020

Изменения в долевом строительстве с 1 июля 2020

Нелегкая доля

В июле вступил в силу Федеральный закон N 236-ФЗ с новыми требованиями к страхованию гражданской ответственности застройщика, а власти предложили с 2020 года отменить долевое строительство жилья по закону N 214-ФЗ. В «переходный период» с 2016 по 2020 год продавать квартиры в строящемся жилье можно будет только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика, с 2020-го продажа квартир в строящихся домах будет запрещена, а с рынка могут уйти небольшие страховые компании.

В правительстве полагают, что покупка готового жилья решит проблему обманутых дольщиков и не приведет к существенному повышению цен на недвижимость. Сколько будет стоить страхование, сейчас тоже неизвестно, зато известно, кто за это заплатит.

Так ли это на самом деле и какие последствия ждут рынок жилой недвижимости?

Долевое строительство, вероятно, самый выгодный для дольщика, но и высокорисковый способ приобретения жилья. Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за будущую квартиру дольщик останется без этой квартиры и без денег.

Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства (согласно данным Росреестра, только за 9 месяцев 2014 года зарегистрировано 560 тыс. ДДУ, в январе — сентябре 2013 года — 392 тыс.

ДДУ), позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан. Возможно, более рационально было бы сохранить долевое строительство, усилив надзор за целевым использованием средств дольщиков и ходом строительства?

Отмена долевого строительства не устранит проблему недобросовестных застройщиков, получающих средства граждан по «вексельным схемам» и т.п.

сомнительным конструкциям. К возможным негативным последствиям отмены долевого строительства относятся: удорожание строек, вытеснение с рынка небольших и средних застройщиков. Единственный очевидный выгодоприобретатель от предлагаемых изменений — крупные банки, которые от новых правил смогут получить дополнительную ликвидность.

Заверения о сохранении цен на квартиры на существующем уровне, к сожалению, ничем не подкреплены. Во-первых, если финансирование строительства будет полностью заемным, а свои средства инвесторы вкладывают очень редко, то это автоматически повысит стоимость квадратного метра.

Простая арифметика — чем больше вложено в проект кредитных средств, чем дольше на них начисляются проценты, тем выше будет стоимость жилья. Во-вторых, отмена долевого строительства вытолкнет с рынка большое количество застройщиков среднего звена, работающих только по ДДУ. Это, в свою очередь, уменьшит конкуренцию на рынке, как следствие — повысит цены на квадратные метры.

В-третьих, кредитное финансирование через банки усложнит сам процесс строительства жилья, и застройщики вынуждены будут перезакладываться на издержки, связанные с получением заемных средств и ведением отчетности, что также скажется на стоимости конечного продукта. В-четвертых, увеличивается экспозиция продаваемых квартир.

При отмене долевого строительства продажи будут только после ввода дома в эксплуатацию. В итоге, по предварительным подсчетам, стоимость квадратного метра увеличится в среднем на 15-20% по сравнению с текущими показателями.

При этом гражданам следует понимать, что исчезнет само понятие льготных цен на старте продаж и в период строительства.

Стоимость квартир будет соответствовать рыночным ценам готового продукта и расти только в пределах инфляции. В период экономического спада рынок жилой недвижимости устоял во многом благодаря грамотной программе льготного ипотечного кредитования. В очередной раз удивляет инициатива «все запретить», вместо того чтобы продумать и усовершенствовать уже имеющиеся законы и нормы в сфере строительства и надзора по привлечению средств граждан.
В очередной раз удивляет инициатива «все запретить», вместо того чтобы продумать и усовершенствовать уже имеющиеся законы и нормы в сфере строительства и надзора по привлечению средств граждан.

Дополнительным испытанием для застройщиков станет ужесточение требований к страховым организациям. 25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон N 236-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

, который вносит изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ.

С 1 октября 2015 года в Законе N 214-ФЗ появятся новые требования к страховым компаниям.

В частности, увеличение количества собственных средств с 400 млн руб. до 1 млрд, а также отсутствие предписаний ЦБ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности. Ранее было достаточно соблюдения требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством о страховании, на все отчетные даты в течение последних 6 месяцев.

Тем самым закон защищает от недобросовестных страховщиков.

На сайте ЦБ РФ будет размещаться информация о страховых организациях, соответствующих требованиям Закона N 214-ФЗ. Это позволит застройщикам выбрать страховую организацию, соответствующую необходимым требованиям. Ужесточение требований приведет к уходу из страхового бизнеса экономически слабых компаний.
Ужесточение требований приведет к уходу из страхового бизнеса экономически слабых компаний. Если застройщик уже заключил договор со страховой организацией, которая не соответствует новым требованиям, то с 1 октября в течение 15 дней он обязан перезаключить договор с другой страховой организацией.

Существенно сократится количество компаний, предоставляющих страхование ответственности застройщика. Но изменения никак не регулируют, что делать застройщику с ранее застрахованными квартирами, если страховая компания перестает соответствовать указанным требованиям. Застраховать заново? Еще одна статья расходов по уже реализуемым проектам?

По нашим оценкам, это приведет к удорожанию страхования более чем на 15%.

В целом эти изменения должны сыграть положительную роль для приобретателей квартир, но мы знаем, кто заплатит за удорожание. Увеличение стоимости страхования может дать прирост стоимости квартир до 1-2%.

В совокупности изменения в законодательстве могут привести к росту стоимости квартир более чем на 20%. Экономика Недвижимость

Новые правила финансирования объектов долевого строительства в России вступили в силу. С 1 июля 2020 года у застройщиков есть два варианта продажи своих проектов, сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

«Первый – переход на проектное финансирование, где деньги под строительство застройщику предоставляет уполномоченный банк.

Второй – работа по старой схеме, когда деньги граждан компания привлекает напрямую. В обоих случаях застройщик заключает с покупателем недвижимости .

Только при отсутствии ЗОСК – заключения о соответствии критериям от Москомстройинвеста, он не имеет право получать деньги напрямую от . Деньги за квартиру дольщик перечисляет на счет так называемого эскроу-агента, то есть в уполномоченный банк», – сказала Анастасия Пятова, передает Она добавила, что в проектной декларации застройщик обязательно указывает банк, который является эскроу-агентом.

Если у застройщика есть ЗОСК, то он может работать по старой схеме и напрямую привлекать денежные средства дольщиков.

«Потенциальным участникам нужно требовать от застройщика предъявление ЗОСК»

, – подчеркнула Пятова.

По ее словам, несмотря на наличие ЗОСК, которое говорит о том, что необходимая документация у компании есть, покупателю важно обратить внимание на следующие моменты.

Так, застройщик должен иметь:

  1. проектную декларацию;
  2. действующее разрешение на строительство;
  3. открытый в уполномоченном банке специальный счет и др. (полный перечень документов указан в ст. 3.1 закона об участии в долевом строительстве).
  4. договор на земельный участок;
  5. заключение о соответствии застройщика и проектной декларации нормам ;

Если у застройщика нет ЗОСК, но он предлагает заключить договор по иной схеме, гражданину стоит отказаться от оформления сделки с этой компанией и обратиться в .

Для завершения работ по старой схеме инвестор обязан заключить не менее 10% ДДУ в строящемся проекте (расчет ведется от реализуемой площади, указанной в проектной декларации). Также степень готовности проекта должна составлять не менее 30% с учетом не только возведенных конструкций, но и финансовой готовности.
Также степень готовности проекта должна составлять не менее 30% с учетом не только возведенных конструкций, но и финансовой готовности.

В некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если компания достраивает проблемный объект.

Переложить затраты на россиян не получится

Между тем цены на новостройки начали расти уже в прошлом году, а за последние 7 месяцев увеличились уже по разным оценкам на 5-10%.

В начале года «против рынка» сыграли банки, увеличив ставки ипотечных кредитов, что тоже повлияло на рост стоимости новостроек. При этом девелоперы продолжают говорить о том, что цены продолжат расти.

Даже в тех комплексах, которые, в соответствии с требованиями , будут продаваться по старым правилам, вероятно повышение стоимости квартир в пределах до 10%, заявляет заместитель директора департамента новостроек Валерий Кочетков.

«Застройщики были вынуждены выделить дополнительные ресурсы, чтобы до 1 июля успеть довести свои проекты до 30-процентной готовности, которая позволит им работать на прежних условиях»

, — объясняет он.

«Основной рост цен до 10-15% ожидается уже в июле, причем в тех проектах, где продажи будут идти через счета эскроу»

, — считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE .

Впрочем, не все так пессимистичны — даже среди девелоперов. Говорить о цифрах сейчас некорректно, считает председатель совета директоров ГК «Основа» .

По его мнению, взрывного скачка не предвидится, так как покупательская способность россиян остается низкой.

«Переложить допзатраты застройщиков на покупателя вряд ли удастся в условиях снижающихся доходов населения, — согласен сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости по версии «»

.

— Скорее еще упадет спрос, и цены даже могут слегка понизиться». В настоящий момент мы не видим существенного влияния изменений в 214-ФЗ на ценообразование на рынке новостроек, констатирует , вице-президент, руководитель розничного блока .

Застройщик может сэкономить на взносах в компенсационный фонд долевого строительства, которые составляют до 1,2% от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия, указывает также , управляющий партнер экспертной группы Veta. При этом девелоперы надеются, что в ближайшее время произойдет корректировка правил строительства по новой схеме. Инициаторы реформы ссылаются на международный, и прежде всего европейский опыт применения счетов-эскроу и проектного финансирования, однако в Европе проектное финансирование стоит для компаний от 1 до 2,5%, а в России оно будет стоить от 6,5 до 10%, отмечает Ручьев.

Кроме того, в европейской модели существует постепенное раскрытие счетов-эскроу, в соответствии с графиком строительства, то есть деньги компании не замораживают полностью до окончания возведения дома.

Поэтому рынок сегодня ожидает, что соответствующая «европейская» корректировка реформы произойдет и в нашей стране в течение ближайших полутора лет. Это необходимо, в том числе и для сдерживания роста цен», добавляет он.

«Горячие» документы — Строительство

В разделе представлены новые законы РФ, указы Президента, постановления Правительства и другие нормативные документы, касающиеся важных сторон жизни государства и общества и затрагивающие большинство физических и юридических лиц.

Новые документы поступают несколько раз в день (см. также ). Цветом выделены наиболее важные документы.

Документы по теме «Коронавирус» — смотрите .

— Выберите тематическую рубрику — Коронавирус Конституционный строй. Основы государственного управления Гражданское право Семья Жилище.

ЖКХ Труд и занятость Социальное обеспечение. Пособия и льготы Налоги, сборы и другие обязательные платежи Финансы. Бюджет Банковское дело Ценные бумаги.

Рынок ценных бумаг Валютное регулирование Бухгалтерский учет. Статистика Хозяйственная деятельность Строительство Промышленность Сельское хозяйство Транспорт Страхование Лицензирование Закупки по 44-ФЗ и 223-ФЗ Внешнеэкономическая деятельность.

Таможенное дело Окружающая природная среда и природные ресурсы Связь. Информация и информатизация Образование.

Научная деятельность. Культура Здравоохранение Туризм.

Спорт Оборона. Безопасность и охрана правопорядка Уголовное право.

Исполнение наказаний Правосудие Прокуратура. Органы юстиции. Адвокатура. Нотариат Международные отношения. Международное право с по Показать 20.06.2020 Разъяснен вопрос уплаты застройщиком обязательных отчислений в компенсационный фонд при увеличении цены договора участия в долевом строительстве () 11.06.2020 Разъяснен порядок подготовки и применения заключений по результатам оценки соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, в рамках экспертного сопровождения () 29.05.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства во II квартале 2020 года () 28.05.2020 Минстроем России даны разъяснения по вопросу об определении сметной стоимости строительства () 27.05.2020 Установлены условия отнесения жилых помещений к стандартному жилью () 22.05.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства во II квартале 2020 года () 22.05.2020 Предлагается скорректировать порядок подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве () 21.05.2020 Росреестром разъяснен вопрос о приостановлении регистрации права собственности граждан на индивидуальные жилые дома по причине несоблюдения требований к количеству этажей в них () 08.05.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства во II квартале 2020 года () 08.05.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства во II квартале 2020 года () 07.05.2020 Минстрой России информирует о рекомендуемой величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительства во II квартале 2020 года, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, проектные и изыскательские работы () 14.04.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в I квартале 2020 года () 26.03.2020 Разъяснен порядок пересчета сметной стоимости строительства объектов капитального строительства () 25.03.2020 Росреестром разработаны требования к электронной форме договора участия в долевом строительстве () 24.03.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в I квартале 2020 года () 24.03.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в I квартале 2020 года () 19.03.2020 Утверждена методика по разработке и применению нормативов трудноустранимых потерь и отходов материалов в строительстве () 18.03.2020 Определен порядок направления контролирующими органами запросов в уполномоченные банки о предоставлении информации в отношении застройщиков () 18.03.2020 Обновлен порядок информационного обеспечения градостроительной деятельности () 12.03.2020 С 1 июля 2020 г.

Международное право с по Показать 20.06.2020 Разъяснен вопрос уплаты застройщиком обязательных отчислений в компенсационный фонд при увеличении цены договора участия в долевом строительстве () 11.06.2020 Разъяснен порядок подготовки и применения заключений по результатам оценки соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, в рамках экспертного сопровождения () 29.05.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства во II квартале 2020 года () 28.05.2020 Минстроем России даны разъяснения по вопросу об определении сметной стоимости строительства () 27.05.2020 Установлены условия отнесения жилых помещений к стандартному жилью () 22.05.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства во II квартале 2020 года () 22.05.2020 Предлагается скорректировать порядок подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве () 21.05.2020 Росреестром разъяснен вопрос о приостановлении регистрации права собственности граждан на индивидуальные жилые дома по причине несоблюдения требований к количеству этажей в них () 08.05.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства во II квартале 2020 года () 08.05.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства во II квартале 2020 года () 07.05.2020 Минстрой России информирует о рекомендуемой величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительства во II квартале 2020 года, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, проектные и изыскательские работы () 14.04.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в I квартале 2020 года () 26.03.2020 Разъяснен порядок пересчета сметной стоимости строительства объектов капитального строительства () 25.03.2020 Росреестром разработаны требования к электронной форме договора участия в долевом строительстве () 24.03.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в I квартале 2020 года () 24.03.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в I квартале 2020 года () 19.03.2020 Утверждена методика по разработке и применению нормативов трудноустранимых потерь и отходов материалов в строительстве () 18.03.2020 Определен порядок направления контролирующими органами запросов в уполномоченные банки о предоставлении информации в отношении застройщиков () 18.03.2020 Обновлен порядок информационного обеспечения градостроительной деятельности () 12.03.2020 С 1 июля 2020 г.

вводится в действие свод правил «Многофункциональные здания. Требования пожарной безопасности» () 28.02.2020 Оперативное внесение изменений в проектную документацию или результаты инженерных изысканий осуществляется застройщиком только в рамках замечаний, направленных экспертной организацией () 28.02.2020 Депутаты предлагают усилить банковский контроль за использованием средств компенсационного фонда проектировщиков, изыскателей и строителей () 27.02.2020 Утверждена методика расчета размера платы за подтверждение пригодности новой продукции для применения в строительстве, требования к которой не регламентированы действующими строительными нормами и правилами, техническими условиями () 26.02.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительства в IV квартале 2020 года () 26.02.2020 Минстрой России информирует о рекомендуемой величине прогнозных индексов изменения сметной стоимости строительства в I квартале 2020 года, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, проектные и изыскательские работы () 26.02.2020 Минстрой России дополнительно информирует о рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства в I квартале 2020 года () 21.02.2020 Банк России ответил на вопросы, касающиеся финансирования долевого строительства с использованием счетов эскроу () 20.02.2020 Установлен новый порядок планирования, рассмотрения и утверждения сметных нормативов, применяемых для определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства () 17.02.2020 Разъяснены особенности идентификации зданий и сооружений (объектов капитального строительства) () 17.02.2020 Минстроем России изложена позиция по вопросу согласования проектной документации () 04.02.2020 Минстрой России: членство в СРО изыскателей или проектировщиков обязательно для генподрядчиков, но не иных лиц (субподрядчиков) () Вы можете также:

  1. список документов федерального законодательства, поступивших за текущий день в банк «Версия Проф»
  2. все новые поступления документов в информационные банки системы
  3. список измененных документов
  4. на обзоры (в т.ч. рассылку «Горячие» документы») и другие материалы сайта
  5. , просмотреть все текущие поступления документов и поработать с ними.

Экроу-счета: понятие

Экроу-счет находится в банке.

Он предназначается для хранения денежных средств граждан на все время, пока строится многоквартирный дом. Денежные средства, размещенные на счете, могут быть переданы застройщику только в случае, если его обязанности перед дольщиками будет выполнено.

Экро-счету посвящена глава . При проектном финансировании такой счет выступает неотъемлемой частью кредитования застройщиков. Информация! В настоящее время утверждено более пятидесяти российских банков, имеющих право на привлечение экроу-счетов.

К следующему году планируется, что более 90% продаж по долевому участию будут осуществляться именно по этой схеме. Строительство и экро-счета:

  • Если время сдачи объекта увеличивается более чем на полгода, дольщик имеет право вернуть свои деньги, сняв их с экроу — счетов.
  • После сдачи недвижимости, деньги со счета будут перенаправлены на погашение кредита. Остаток – это доход застройщика.
  • Представитель застройщика не сможет взять деньги со счетов до того, как закончится возведение многоквартирного дома.
  • Если строительная фирма объявит о несостоятельности, денежные средства, лежащие на счетах, возвращаются дольщикам.

Внимание! Если многоквартирный дом так и не достроиться, застройщик станет банкротом, денежные средства, хранящиеся на рассматриваемых счетах, возвращаю дольщикам.

Сумма возмещения вкладов в максимальном показателе составит 10 миллионов рублей за 1 квартиру.

Понравился материал?

Подпишитесь на еженедельную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы: Отправить Нажимая кнопку «подписаться», вы даете свое согласие на обработку, хранение и распространение персональных данных Читайте также 25 Июнь01:00 СЕГОДНЯ 01:00 26 Июнь17:03 24 Июня 2020 16:20 26 Июня 2020 13:35 25 Июня 2020 17:20 25 Июня 2020 14:53 26 Июня 2020 19:26 25 Июня 2020 7:32 25 Июня 2020 14:28 25 Июня 2020 10:58 24 Июня 2020 20:14 18 Июня 2020 17:59 25 Июня 2020 8:00 24 Июня 2020 19:20 24 Июня 2020 12:10 23 Июня 2020 21:30 24 Июня 2020 12:33 23 Июня 2020 19:28 23 Июня 2020 19:23 23 Июня 2020 19:18 23 Июня 2020 19:20 23 Июня 2020 18:01 23 Июня 2020 17:18 23 Июня 2020 11:36

Минстроем России разъяснено действие вступивших с 1 июля 2018 года поправок в законодательство о долевом строительстве

Министерством доведена позиция в связи с вступлением в силу с указанной даты (за исключением отдельных положений) Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В письме содержатся в том числе следующие выводы: отдельные положения Федерального закона N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, в том числе в части требований, предъявляемых к застройщику, обладающему правом на привлечение денежных средств дольщиков, применяются к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, без учета изменений, внесенных Законом N 175-ФЗ и Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ

«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

; до 1 сентября 2018 года застройщики обязаны открыть расчетный счет в уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство, полученного до 1 июля 2018 года (реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации; возможно открытие счетов в разных уполномоченных банках; счета могут быть открыты в разное время, но в пределах срока, установленного Законом N 175-ФЗ, — 1 сентября 2018 года); расчетный счет, открытый застройщиком в уполномоченном банке ранее 1 июля 2018 года, может быть использован для совершения операций, которые допускается проводить по данному счету, если сведения о таком счете указаны в проектной декларации; уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету в случае, когда операция не входит в перечень допустимых в соответствии с Законом N 175-ФЗ операций (если при проверке назначения платежа выяснится, что операция подпадает под запрет, банк проверяет дату возникновения обязательства и исполняет распоряжение застройщика, если платеж направлен на исполнение обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года); застройщик не ограничен в праве расторгнуть ранее заключенный с уполномоченным банком договор, закрыть расчетный счет в данном банке с учетом условий договора банковского счета и открыть расчетный счет в ином уполномоченном банке; установленная Законом N 175-ФЗ обязанность открытия застройщиками расчетных счетов в уполномоченных банках в отношении каждого полученного до 1 июля 2018 года разрешения на строительство не влечет обязанности закрытия их расчетных счетов, иных банковских счетов, используемых для осуществления операций, связанных с иной (помимо создания объектов долевого строительства) хозяйственной деятельностью застройщиков. Больше документов и разъяснений по коронавирусу и антикризисным мерам — в системе КонсультантПлюс.

Дата публикации на сайте: 16.08.2018

Обзор документа

Внесены масштабные поправки к Закону об участии в долевом строительстве и другим законодательным актам. С 01.07.2018 застройщики вправе, а с 01.07.2019 обязаны использовать схему эксроу-счетов. Средства граждан, находящиеся на таких счетах, будут переходить застройщику только после того, как объект сдадут в эксплуатацию.

Проценты на сумму этих денежных средств не начисляются, вознаграждение банку — эскроу-агенту не выплачивается. Определены особенности страхования таких средств. Застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.

Застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. Состав документов, необходимых для проведения таких операций, будет устанавливаться Правительством РФ по согласованию с ЦБ РФ.

Введено требование о соответствии и соблюдении застройщиками нормативов финансовой устойчивости их деятельности. Ряд поправок содержит положения о раскрытии информации застройщиком. Сведения размещаются в единой информационной системе жилищного строительства.

Введен запрет на привлечение денег граждан с использованием жилищных сертификатов, а также жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (при этом уже созданные кооперативы смогут завершить проекты). Исключение — ЖСК, которые строят жилье на государственных или муниципальных землях для льготных категорий граждан, а также кооперативы, созданные в рамках банкротства застройщиков.
Исключение — ЖСК, которые строят жилье на государственных или муниципальных землях для льготных категорий граждан, а также кооперативы, созданные в рамках банкротства застройщиков.

Корреспондирующие изменения внесены в Земельный кодекс РФ, законы о несостоятельности (банкротстве), о страховании вкладов физлиц в банках РФ и другие документы. Закон вступает в силу с 1 июля 2018 г.

за исключением положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу. Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.

Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Счета эскроу или взносы в компенсационный фонд

Наибольшего внимания заслуживает решение законодателя о создании третьего лица между продавцом и покупателем в виде банка. При реализации на практике изменений ожидается, что деньги на строительство можно будет получить фирмам от соответствующих банков в кредит, процент которого будет зависеть от величины вкладов.

Таким образом, законодатель в целом пытается разрешить проблемы «обманутых дольщиков» и стремится к страхованию денежных средств покупателей недвижимости.

Одновременно повышаются расходы компании в части невозможного использования финансов на этапе строительства, а также оплаты посредничества с банком и дополнительного документального оформления, что, ожидаемо, будет включено в стоимость недвижимости.

Продолжить строительство с привлечением средств дольщиков, то есть без счетов эскроу, стало возможно, только если выполняются следующие условия: строительство домов уже ведется; степень готовности объекта строительства составляет не менее установленного Правительством РФ процента (обычно — 30%, для некоторых ситуаций — 15 и 6%); договоры долевого участия заключены в отношении не менее 10% общей площади помещений; уплачиваются взносы в компенсационный фонд. Создание компенсационного фонда, куда застройщики должны перечислять процент от каждой сделки, чтобы получить разрешение на регистрацию договоров долевого участия, является еще одним способом защиты интересов дольщиков. Изначально планировалось повышение ставки взноса до 6%, однако законодательно закрепленной осталась ставка в 1,2%.

Денежные средства составляют резерв и идут либо на выплаты пострадавшим дольщикам, либо на достройку проблемных объектов.

После объявления об изменениях в законодательстве во многих регионах РФ было зарегистрировано увеличение количества ДДУ. Показатели января-августа 2020 на 19% превысили показатели аналогичного периода 2018 года и почти на 45% показатели 2017 года. При этом большая часть договоров продана юридическим лицам – компаниям, что связано с желанием застройщиков закончить проекты по старой системе.

Данная статистика подтверждает актуальность долевого строительства и нежелание компаний переходить на сложную систему эксроу. Фирмы сами у себя выкупают недвижимость до необходимого показателя.

Однако и физические лица участвуют в рекордной статистике – это реакция граждан на изменения в законодательстве и прогнозируемое повышение цен.

Несмотря на то, что еще 5 лет назад Правительство РФ предлагало отказаться от долевого строительства, цифры доказывают востребованность данного института и гражданами, и компаниями застройщиками.

Редакция ФЗ № 214 ФЗ оправдана нынешней статистикой обманутых граждан и будет способствовать сведению рисков при заключении договоров долевого участия к минимуму. Проблема в том, что изменения уже привели к увеличению стоимости квадратного метра, и, скорее всего, с повсеместным распространением эскроу статистика ухудшится. Недостаток платежеспособных покупателей может привести к падению спроса и повлиять на качество строительства, чтобы хоть как-то компенсировать вновь появившиеся расходы.

Поэтому важной задачей на сегодняшний день является не допустить отклика изменений на качество объектов недвижимости и отсутствие конкуренции среди компаний-девелоперов.

Проверьте застройщика и ЖК на риски Контактный телефон ИНН застройщика / название ЖК Отправить

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

  • Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом.

9 июля 2018 paulistano / Depositphotos.com (Федеральный закон от 1 июля 2018 г.

№ 175-ФЗ «»).Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится.

А вот застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие изменения.Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы – через эскроу-счета или через так называемое «проектное финансирование» (ч.

1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «», далее – Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (, ).

При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (, ).

Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания , – банк обязан отказать в проведении операции по счету (, ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.Сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа ().Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег (). Ему даже разрешено иметь долги и налоговые недоимки, а сверх того, – выдавать векселя и выпускать иные ценные бумаги ().Механизм работы счетов эскроу в «долевке» следующий.

Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (). Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные (). Кстати – гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком в принципе ().Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе весь пул средств на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, потому что зачастую они не могут зарегистрировать право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, – в Росреестре вдруг «выясняется», что застройщик не оформил кадастровые документы на дом.Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги.

Впрочем, для него сохранится и опция «войти» в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст.

201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «»).Если дольщик расторгает ДДУ (например, из-за просрочки застройщика), он опять-таки может забрать свои деньги ().А если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.Что еще?

  1. свои собственный сайты застройщикам теперь иметь необязательно – всю информацию они должны раскрывать, прежде всего, в единой информсистеме жилищного строительства (https://наш.дом.рф). Полюбившиеся всем фотографии строящихся домов тоже будут там с ежемесячным обновлением. Для дольщиков это удобно – во-первых, проще нажаловаться, если информация не вся, во-вторых, она никуда не исчезнет, если застройщик станет банкротом или решит сбежать на Кипр с чемоданом денег. Правда, заработает эта норма только с октября;
  2. Запрещается покупать ДДУ за наличные;
  3. частные жилищные сертификаты больше выпускать нельзя (разрешается завершить ранее начатые проекты), а строительство через ЖСК разрешается только в банкротствах и таким ЖСК, которым земля под стройку бесплатно предоставлена государством или муниципалитетом;
  4. в 6 раз увеличен срок для раскрытия застройщиком промежуточной бухгалтерской отчетности (с 5 до 30 календарных дней).
  5. как и прежде, руководителя регионального «ДДУ-надзора» будут назначать и увольнять губернаторы, однако, кандидатура и на вход, и «на вылет» должна быть согласована в федеральном Минстрое России;
  6. руководители и бенефициары застройщика теперь несут солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам-гражданам. Это означает, что за убытками можно обращаться к этим лицам сразу и напрямую – не дожидаясь банкротства, не устанавливая недостаточность собственных средств застройщика;
  7. увеличился период «отлучения от профессии» – до 1 июля в «долевку» запрещено было пускать людей, запятнавших себя связью с застройщиками-банкротами в течение предшествовавших трех лет, а теперь период «отлучения» увеличен до пяти лет. Для бенефициаров сохранили трехлетний срок, но зато самих бенефициаров застройщика станет больше – раньше обращали внимание только на тех, кто прямо или косвенно владел хотя бы четвертью акций или долей банкрота-застройщика, а теперь станут присматриваться и к тем, у кого было всего 5 % долей или акций. ФИО, ИНН и СНИЛС таких персонажей обязательно раскрываются застройщиком;
  8. как и прежде, региональный «ДДУ-надзор» обязан предупреждать Росреестр о том, что «ущербный» застройщик не вправе продавать ДДУ (в этом случае Росреестр блокирует их регистрацию). Но если по «старым» девелоперам такую информацию передают в Росреестр в течение дня после обнаружения, то по объектам с новыми, после 01.01.2018 г., разрешениями на строительство – в зависимости от степени нарушений – можно отослать не позднее 1 дня или в течение одной-полутора недель;
  9. строить можно будет не исключительно по одному разрешению на строительство, а в пределах сразу нескольких разрешений. Таким образом, принцип «один застройщик – одно разрешение в реализации», фактически, так и не заработал. Правда, остается запрет на участие застройщиком в нескольких договорах о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории, и работа по нескольким разрешениям возможна только через эскроу-счета и с обязательным отчислением денег в Фонд защиты дольщиков;
  10. количество информации, которую застройщик обязан выложить в сеть (с октября – на своем аккаунте на https://наш.дом.рф), увеличилось. В частности, теперь он обязан публиковать расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости (ежеквартальный), а также ГПЗУ и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

Теги: , , , , Источник: Документы по теме:Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «» © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020.

Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.

Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Деньги дольщиков отдадут на сохранение банкам

Деньги дольщиков за купленные ими квартиры строительные организации смогут получить только после сдачи домов.

С 1 июля начали действовать поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве.».

Основное изменение в нем — появлении эскроу-счетов.

На них банки будут хранить до окончания строительства деньги, поступившие от продажи квартир.

И выдавать строителям под проценты кредиты на конкретный проект дома.

Дольщики смогут смелее следить за строительством домов — теперь их деньги и будущие квартиры защищены. Фото: Александр Корольков/ РГ Таким образом, покупатель квартиры заключает договор с девелопером на приобретение квартиры в новостройке.»Этот договор будет зарегистрирован в Росреестре, — объяснил новую систему Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса. — При этом денежные средства поступят не застройщику, а будут размещены в банке на спецсчете».Застройщик получит их только после завершения строительства.

Так средства дольщиков будут защищены от растраты. Предполагается, что с переходом на новую финансовую модель застройщики будут вкладывать в строительство больше собственных средств.

Минимальный их объем прописан новым законом.

Застройщики обязаны резервировать 10 процентов собственных средств до начала строительства. Это может быть прибыль, полученная от реализации уже воплощенных проектов.И чем больше своих средств вложит в дело застройщик, тем меньший объем банковских кредитов ему понадобится.

Тем дешевле, а значит, конкурентнее будут его квартиры на рынке.Именно заемные деньги потом станут основным источником финансирования после отказа от долевого строительства в России.Чтобы деньги во время строительства не отвлекались на другие цели, установлен запрет на ведение проектов, не связанных с жилищным строительством, введение обязательного банковского сопровождения проектов и ужесточение контроля за расходованием застройщиком средств.Далеко не все застройщики сразу с 1 июля перейдут на эскроу-счета. В обязательном порядке этот механизм вводится для тех объектов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком будет представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2020 года.Особенности применения законодательства эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация». Свои вопросы им можно задать здесь

«Эскроу-счета в ближайшее время останутся большой редкостью»

, — считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Кроме того за счет большого количества проектов, которые уже выведены на рынок, найти квартиру, которую можно купить без использования эскроу-счетов, покупатели смогут еще в течение минимум двух лет, считает Александр Хрусталев, глава «НДВ Групп».Другое дело, что для покупателя эскроу-счета как раз выгоднее действующего сегодня порядка долевого строительства.

Участники рынка говорят о том, что новая финансовая схема гарантирует покупателям беспрецедентную безопасность совершения сделок на рынке недвижимости со строящимся жильем. Фактически предусмотрено сразу несколько страховых механизмов, которые запускаются в зависимости от возникшей ситуации.»В случае, если у банка возникают проблемы, к примеру, отзыв лицензии, АСВ гарантирует дольщикам возврат сумм до 10 миллионов рублей, — говорит Николай Алексеенко.

— Если застройщик не сможет завершить строительство, покупателю вернут деньги или же банк аккредитует нового застройщика, который завершит проект».Изменения не только гарантируют возврат средств, но и ускорят этот процесс. До конца года могут быть внесены изменения, связанные с порядком банкротства застройщиков.

«Процедура изъятия объекта для достройки будет ускорена»

, — отмечает Александр Хрусталев. Сейчас банкротство может длиться несколько лет, люди не получают свои деньги, недострои не передаются новым строительным организациям для завершения.

Новый механизм мог бы обеспечить возврат средств или передачу домов новым строительным организациям в течение трех-пяти месяцев, считает Хрусталев.Дополнительно Госдума приняла поправки, которые позволят уйти от «котлового» принципа в строительстве. Он является одной из главных причин появления долгостроев и предотвратит нецелевое использование средств строительными организациями, что будет способствовать их финансовой устойчивости.

Изменению подверглась и норма «одно разрешение на строительство — одна компания». Теперь застройщики могут использовать несколько разрешений на строительство, если реализуемые объекты являются частью одного проекта. Экономика Недвижимость Жилая недвижимость Вступают в силу в июле 2018 года

Отмена долевого строительства в 2020 году

ДДУ с 1.07.2019 больше не заключают.

В нашей стране аннулировали привычную модель инвестирования денежных средств физлиц в строительные работы.

Это необходимо для решения проблем с мошенничеством строительных фирм, для предотвращения обмана участников строительства. Регистрация эскроу-счетов и оформление банковских кредитов, усиление контроля над строительной сферой со стороны законодательства – все это защищает имущественные права граждан.

Как изменения коснутся застройщиков?

Требования к застройщикам ужесточились уже в 2018 году.

Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:

  1. отсутствие долгов по кредитам.
  2. на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
  3. компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2020 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства.

Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Перспективы долевого строительства

Дальше будет только хуже.

По мнению экспертов, а также представителей банковской сферы, рынок долевого строительства претерпит колоссальные изменения. Из-за сверхвысоких требований закона к концу 2020 года рынок покинет порядка 30% небольших компаний-застройщиков.К этой цифре можно прибавить девелоперов, которые строят дешевые объекты в невостребованных районах, или в местах с неразвитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью.

Они банально не смогут быстро «отбить» кредитные деньги.

Да и не факт, что кредитные организации (банки) согласятся кредитовать подобное строительство.Что в итоге? По разным оценкам, стоимость «первички» подрастет на 30%, т.е. почти на треть. А все потому, что теперь нельзя купить квартиру на стадии «котлована», т.е.

инвестировать свои деньги в строительство. Девелоперу же придется брать кредит, причем под ощутимо высокий для бизнеса процент. Эксперты отмечают, что банки готовы кредитовать строительство домов под 13% и более.

Естественно, это кредитное бремя застройщики будут делить с клиентами.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+