Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя означает окончание сотрудничества до сроков, указанного в документе. Желание исходит от арендодателя. Но одного стремления мало: необходимы веские причины, по которым возможно досрочное расторжение договоров.

Арендодатель вправе законно расторгнуть правоотношения, основываясь на ст. 619 ГК РФ, если:

  1. временный собственник наносит вред имуществу: из-за этого предмет договора аренды ухудшается по эксплуатационным свойствам (пункты об этом закреплены в договоре);
  2. несоблюдение сроков платы пользования имуществом: в документе этот пункт прописывается отдельно, в нем определяется пеня за просрочку платежей, возможно – и иные санкции. Если неоплата за договор случилась единожды, то арендодатель может и не обратить внимания на это недоразумение. Если это продолжается неоднократно, то арендодатель имеет право не сотрудничать с неплатежеспособным человеком.
  3. нарушение эксплуатационных условий пользования имуществом, закрепленных в договоре;
  4. игнорирование ремонта;

Расторжение договора аренды помещения – стадии:

  • На претензию нет ответа. Владелец праве прийти за помощью в суд.
  • Обращение, адресованное к арендатору.

    Оно письменное: в нем прописываются причины, по которым собственник решил действовать именно так.

Существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором

Арендатор вправе обратиться в суд и потребовать расторгнуть договор аренды, если арендодатель допустил существенное нарушение условий договора либо возникли иные обстоятельства, при которых арендатор может досрочно расторгнуть договор. Общий перечень существенных нарушений условий договора и иных оснований, дающих арендатору право досрочного расторжения договора, указан в статье 620 Гражданского кодекса РФ:

  1. арендодатель не передал имущество арендатору;
  1. арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом;

r /> Пример ситуации, когда арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом Арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора в сдаваемое в аренду помещение в связи с непогашенной задолженностью по арендной плате. Другой случай: арендодатель передал арендатору помещение под офис, а после приступил к капитальному ремонту помещений на соседнем этаже, в связи с чем работники арендатора вынуждены осуществлять трудовую деятельность в неподходящих для этого условиях.

r />

  1. имеются обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором, при условии, что об этих обстоятельствах арендодатель не сообщил арендатору при заключении договора, арендатору о них было неизвестно и арендатор не мог обнаружить эти обстоятельства при передаче имущества;
  1. арендодатель не осуществляет капитальный ремонт переданного в аренду имущества;
  1. имущество стало непригодным для использования по целевому назначению в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

r /> Пример из практики: суд удовлетворил требование арендатора о расторжении договора, поскольку переданное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для дальнейшего использования Истец (ООО, арендатор) выиграл аукцион на строительство многоквартирного дома, по итогам которого заключил с ответчиком (департамент муниципального имущества и земельных отношений, арендодатель) договор аренды земельного участка под строительство. После этого истец начал подготовку необходимой для строительства документации.

Однако из полученного санитарно-эпидемиологического заключения следовало, что земельный участок был непригоден для строительства многоэтажного жилого дома. В связи с этим у истца отсутствовала возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок для постройки многоквартирного дома. Исходя из этих обстоятельств, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор аренды на основании пункта 4 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, поскольку переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2010 г. по делу № А33-7041/2009).Вопрос: можно ли указать в договоре иные обстоятельства, которые будут являться основаниями для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо указанных в статье 620 Гражданского кодекса РФ?Ответ: да, можно.В договоре могут быть указаны и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ч.

2 ст. 620 ГК РФ). Эти основания могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя.

Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.

№ 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

.

В частности, такими основаниями могут служить увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т.

д.Вопрос: Может ли арендатор досрочно расторгнуть договор, если стороны согласовали условие о порядке расторжения договора, но сами основания не прописалиОтвет: Да, может. Но только в тех случаях, которые указаны в законе.Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г.

№ 310-ЭС15-4004. r /> Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что стороны не вправе по произвольным основаниям требовать расторжения договора, в котором согласован лишь порядок, но не указаны основания для расторжения Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением. Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, то она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения.

При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали. Арендатор (банк) уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора. Суд первой инстанции иск удовлетворил.

Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие для расторжения договора (заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем) арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали.

Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы. В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье 620 Гражданского кодекса РФ.

Однако такие основания нужно прямо указать в договоре. Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора. Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г.

№ 310-ЭС15-4004).Существенное нарушение арендодателем условий договора либо наступление иных предусмотренных законом или договором обстоятельств дает арендатору право досрочно расторгнуть договор. Однако сделать это можно только в судебном порядке.Перед обращением в суд необходимо направить арендодателю претензию с требованием о расторжении договора.

В отношении арендатора не применяется положение о том, что требовать расторжения договора можно лишь после письменного предупреждения контрагента о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ). Однако общая норма о том, что требование о расторжении договора может быть заявлено в суд лишь при неполучении ответа или после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ), применяется и в случае расторжения договора по требованию арендатора.Совет: арендатору нужно иметь в виду, что даже если арендодатель будет согласен на расторжение договора, то для прекращения договора одного его письменного согласия будет недостаточно.

Для этого сторонам нужно будет подписать документ (соглашение) о расторжении договора.

Поэтому, если арендодатель не возражает против расторжения договора, но от подписания соглашения о расторжении договора уклоняется, арендатору все равно придется обращаться в суд.

Депозит

В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором.

Как правило, это оплата последнего месяца аренды.

С июня 2015 г. в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Следовательно, с указанной даты вопрос о правомерности удержания денежных средств при одностороннем отказе от договора урегулирован законодательно. По данному поводу также высказался Верховный суд РФ в постановлении от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014, пояснив, что стороны при заключении договора вправе определить сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.

По данному поводу также высказался Верховный суд РФ в постановлении от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014, пояснив, что стороны при заключении договора вправе определить сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора. Такая компенсация может быть поименована в договоре штрафом, однако это не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

Шаг 3. Подписать акт о возврате либо уведомлять арендодателя два раза.

Акт о возврате помещения является ключевым документом, после которого договор считается окончательно расторгнутым. В этом случае вам требуется составить приглашение на подписание акта в сдаваемом помещении.

Возврат ключей также должен быть зафиксирован.Если арендодатель не является, то направляется уведомление повторно.

В случае повторной неявки, акт подписывается в одностороннем порядке в присутствии свидетелей, помещение опечатывается, а ключи высылаются арендодателю.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  • Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК. Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей.

Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон. Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа.

Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания. Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  • Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества. Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  • Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  • Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды.

В этом случае судебный порядок не обязателен.Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

2. Расторжение договора аренды в одностороннем внесудебном порядке

2.1. Аренда на неопределенный срок. Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п.

2 ст. 610 ГК РФ). Указанное возможно при условии предупреждения об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, другой стороны договора за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Иные сроки могут быть согласованы самим договором. Необходимо иметь в виду, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 ст. 610 ГК РФ). 2.2. Аренда на определенный срок.

Если договор заключен на определенный срок, то законом право одностороннего досрочного расторжения прямо не предусмотрено, и для того, чтобы право на односторонний внесудебный отказ возникло, необходима его фиксация в самом договоре.

Если условие о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не согласовано в договоре, то ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Внесудебный порядок досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, возможен в случае, когда обе стороны являются осуществляющими предпринимательскую деятельность.
1 ст. 310 ГК РФ). Внесудебный порядок досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, возможен в случае, когда обе стороны являются осуществляющими предпринимательскую деятельность.

Это означает, что при действии норм, например, о защите прав потребителей, сослаться на право досрочного расторжения договора не получится. Соответственно, в настоящем случае неприменима попытка распространить положения о расторжении договора в одностороннем порядке на отношения по найму жилого помещения. Для действия права на односторонний внесудебный порядок расторжения договора имеет значение факт направления уведомления об отказе от исполнения, поэтому при реализации стороной договора указанного права важно обратить внимание на следующее: — момент получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения.

Если иное не предусмотрено договором, то моментом получения уведомления считается отметка почтового органа и/или дата подписи получателя в уведомлении о вручении. При этом, если отправителем соблюден надлежащий адрес получателя и способ отправки, отправление доставлено по надлежащему адресу, но получатель не предпринял действий по получению уведомления, то получатель считается извещенным надлежащим образом и принявшим на себя риск ответственности по неполучению корреспонденции. — адрес получателя уведомления.

Важно, чтобы адрес, по которому направляется уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, соответствовал текущему адресу регистрации юридического лица.

Проверить действующий адрес регистрации юридического лица можно на сайте ФНС по ссылке: .

Если отправителю дополнительно известен адрес фактического места нахождения второй стороны по договору, не совпадающий с адресом регистрации, следуя соображениям добросовестности, рекомендуется продублировать отправку уведомления и по фактическому адресу.

— способ направления уведомления. Если договором установлено, что уведомления направляются исключительно предусмотренным им способом, то использование иного способа отправки уведомления может быть признан ненадлежащим. Если же специальных правил договором не установлено, то надлежит руководствоваться общими положениями о направлении уведомления способом, способным обеспечить фиксацию факта отправки, указание на вложение и подтверждение вручения/невручения корреспонденции.

Это могут быть: письмо с описью вложений и уведомлением о вручении, накладная курьерской службы со спецификацией вложения и актом о вручении и т.п.

Договор, связанный с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может предусматривать условие о выплате денежной компенсации в случае одностороннего отказа от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ). А от стороны договора, направляющей уведомление об одностороннем отказе, не требуется мотивировать причины отказа.

Штрафы

Как правило, при досрочном прекращении обязательств одной из сторон, наступают неблагоприятные последствия.

Так разрыв сделки до истечения периода найма, может быть предусмотрен одним из условий в правовом акте, который регламентирует способы и варианты выплаты штрафа.

Самое интересное, что такой момент фактически отсутствует в судебной практике. Потому детального решения судебных инстанций по этому вопросу нет. Формально, этот факт противоречит ГК РФ, так как штрафные санкции либо неустойки (пени) предусмотрены при нарушении обязательств сторон.

Обязательным добровольный отказ быть априори не может.

Так как арендатор реализует право расторжения договора, которое ему предоставлено законом, и при использовании этого права нарушений нет, потому и оснований для привлечения к ответственности, попросту нет.

Касательно «обратной стороны» судебной практики. Досрочное окончание обязанностей принимается, если пункт о прекращении указан в условиях, тогда направленные санкции к нанимателю обретут правовой характер. Согласно Гражданского Кодекса РФ, в частности заключения разнообразных договоров, стороны абсолютно вольны в выборе условий, единственным ограничивающим фактором является то, что они не должны противоречить закону.

Согласно Гражданского Кодекса РФ, в частности заключения разнообразных договоров, стороны абсолютно вольны в выборе условий, единственным ограничивающим фактором является то, что они не должны противоречить закону. Если будет пункт о выплатах за заблаговременное окончание договорных отношений, то выплата производится.

Потому для принятия в судоделопроизводство проверяется соглашение на наличие подобных пунктов о выплате штрафов, а затем принимается иск.

Фактически в документах не фигурирует слово «штраф», обычно оно заменено лояльным понятием «компенсационной выплатой».

Поэтому, обращайте внимание на то, что подписываете.

Наймодатель таким способом просто гарантирует факт того, что наниматель просто-напросто не съедет с квартиры до истечения срока и обеспечит постоянный доход от сдачи недвижимости в найм.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке

Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:

  1. при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
  1. при существенном нарушении арендатором условий договора;
  1. в иных предусмотренных в договоре случаях, не связанных с нарушением условий договора арендатором.

1.

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. Расторжение договора аренды досрочно в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом.

В связи с этим использование указанного механизма для арендодателя крайне затруднительно.Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендодатели. r /> Пример из практики: суд отклонил требование о досрочном расторжении договора аренды арендодателя о расторжении договора, поскольку приводимые арендодателем доводы не могли являться основаниями для расторжения сделки в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о расторжении договора аренды.

Как следовало из материалов дела, арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды ввиду необходимости использования арендуемого помещения для размещения архива. Получив от арендатора отказ, арендодатель обратился в суд.

В обоснование иска арендодатель указал, что существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является изменение функций предприятия, размещенного в том же здании. Это изменение было связано с введением в действие Закона о государственном кадастре, из-за чего у предприятия появилась обязанность хранить большой объем документов с соблюдением специальных требований к их хранению.

Это изменение было связано с введением в действие Закона о государственном кадастре, из-за чего у предприятия появилась обязанность хранить большой объем документов с соблюдением специальных требований к их хранению.

Суды указали, что с учетом специфики хозяйственной деятельности предприятия арендодатель мог и должен был предвидеть, что в процессе деятельности предприятия будет накапливаться архив, для хранения которого необходимы помещения.

На основании этого суды сделали вывод: указанные арендодателем обстоятельства не могут быть признаны основанием для расторжения договора аренды в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2011 г.

по делу № А53-15054/2010).Внимание!

Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в экономике страны и в мировой экономике в целом.За последние годы увеличилось число подаваемых исков о расторжении договоров аренды, мотивируемых изменениями в экономике страны и глобальными экономическими процессами в мире в целом. Суды, как правило, отказывают в удовлетворении подобных исков.Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

  1. сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);
  1. существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г.

    № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);

  1. утрату стороной экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);
  1. увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г.

    по делу № А12-4264/2009).

В отдельных случаях требования арендодателей о расторжении сделки в связи с существенным изменением обстоятельств все же удовлетворяются. r /> Пример из практики: суд удовлетворил требование арендодателя о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств Истец (арендодатель) обратился в суд с желанием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения. В кассационной жалобе ответчик (арендатор) просил отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Ответчик указывал на то, что истцом не доказано наличие предусмотренных законом условий для расторжения договора в судебном порядке.
Ответчик указывал на то, что истцом не доказано наличие предусмотренных законом условий для расторжения договора в судебном порядке.

Как следовало из материалов дела, земельный участок был предоставлен ответчику в аренду для разработки гравийно-песчаного карьера.

В соответствии с договором арендодатель имел право вносить в государственные органы, осуществляющие контроль за использованием и охраной земель, предложения о приостановке работ, проводимых арендатором с нарушением законодательства, нормативных актов и условий соглашения. Арендодатель также имел право потребовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче. В результате проведенных в отношении арендатора проверок было установлено, что ответчиком нарушено законодательство о недрах, в связи с чем было досрочно прекращено действие лицензии ответчика на право пользования недрами месторождения.

После этого истец предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка и погасить имеющуюся задолженность по арендной плате.

В связи с отказом ответчика от расторжения договора истец с соответствующим требованием обратился в суд. Суды исходили из того обстоятельства, что досрочное прекращение действия лицензии являлось существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, а значит, в силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ это служило основанием для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды. Суд кассационной инстанции указал следующее.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 Земельного кодекса РФ). В соответствии со статьей 7 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией.

Земельный участок по договору аренды был предоставлен ответчику в целях разработки гравийно-песчаного карьера, то есть для осуществления определенной деятельности, которой в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» ответчик был вправе заниматься только на основании лицензии. Нарушение ответчиком как недропользователем существенных условий лицензии и правил недропользования является основанием для досрочного прекращения права пользования недрами, поскольку препятствует использованию земельного участка по назначению.

Следовательно, требование истца о расторжении договора в связи с наличием предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ оснований для его расторжения являлось обоснованным. Довод ответчика о том, что он занимается иной (помимо разработки гравийных карьеров) деятельностью, в связи с чем он вправе использовать предоставленный ему участок в соответствующих целях, суд отклонил.

Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением недопустимо (ст.

7, 42 ЗК РФ). В связи с этим суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Уральского округа от 13 апреля 2010 г. № Ф09-2349/10-С6 по делу № А47-2285/2009).2.

Расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора.

Существенные нарушения сделки дают право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке путем обращения в суд с соответствующим иском.

Этим они отличаются от несущественных нарушений, которые право на расторжение договора не предоставляют.Все возможные существенные нарушения арендатором условий договора аренды можно разделить на две группы.1.

Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ:

  1. использование недвижимого имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  1. существенное ухудшение имущества;
  1. невнесение арендной платы в установленный договором срок более двух раз;
  1. невыполнение арендатором обязанности по проведению капительного ремонта недвижимого имущества, когда такая обязанность возложена на него законом или договором.

2.

Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в самом договоре.В договоре могут быть прописаны в качестве существенных любые нарушения договорных условий, не указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ (абз. 6 ст. 619 ГК РФ). r /> Пример указания в договоре в качестве существенного нарушения, не указанного в статье 619 Гражданского кодекса РФ В договоре может быть указано, что передача арендатором помещения в субаренду другой организации без согласия собственника будет являться существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.

Суды признают такие условия допустимыми и удовлетворяют иски арендодателей о расторжении договора в подобных случаях (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7541-11-П по делу № А40-125230/09-155-897).Также в договоре могут быть конкретизированы или уточнены сами положения статьи 619 Гражданского кодекса РФ. r /> Пример конкретизации положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ

«Существенным нарушением договора будет считаться просрочка внесения арендных платежей на пять или более банковских дней»

.

Указанная формулировка будет являться способом уточнения существенного нарушения договора, предусмотренного в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.Отдельные нарушения арендатором условий договора могут быть признаны судом существенными, даже если в самом договоре они не названы таковыми. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения.

Скажем, если по условиям соглашения помещение сдается под офис, а фактически арендатор использует его для других целей (производство, склад и пр.). r /> Пример из практики: суд признал нарушение, допущенное арендатором, существенным несмотря на то, что в самом договоре такого условия не было Использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением, а также проведение перепланировки и переоборудования помещения без согласия арендодателя суд признал существенным нарушением условий договора, достаточным для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2010 г.

по делу № А56-36532/2010).Внимание!

Нельзя потребовать расторжения договора на том основании, что арендатор не исполнил предусмотренную договором обязанность, которая сформулирована недостаточно четко (обязанность с неопределенным содержанием).Дело в том, что если из содержания правовых норм и толкования условий договора невозможно уяснить, что именно стороны подразумевали под тем или иным договорным условием, то неисполнение этого условия вообще не может считаться нарушением сделки А уж тем более существенным. r /> Пример из практики: суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договора, поскольку отсутствовали доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора Истец (арендодатель) заявил о досрочном расторжении договора с ответчиком (арендатором) в связи с существенным нарушением ответчиком его условий. В обоснование иска истец сослался на нарушение ответчиком условий договора, в соответствии с которыми арендатор был обязан не изменять функционального назначения земельного участка и использовать его в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Отказывая в удовлетворении иска по указанному основанию, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора. При этом суды установили, что в договоре не указано, что следует понимать под функциональным назначением, а также целями и условиями предоставления земельного участка (постановление ФАС Московского округа от 30 июня 2011 г.

№ КГ-А40/6609-11 по делу № А40-19649/10-9-177).

По другому делу суды отказались признать существенным нарушением условий договора аренды невыполнение арендатором обязательства по проведению модернизации помещения. Причина отказа – стороны не согласовали понятие «модернизация объекта» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 февраля 2011 г.

по делу № А27-7544/2010).В то же время арендодателю нужно иметь в виду, что смысл положений договора устанавливается судом в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ, в том числе с учетом конкретных обстоятельств дела. Поэтому даже если из непосредственных условий договора невозможно определить подлинный смысл той или иной обязанности арендатора, то в суде действительная воля сторон может быть установлена исходя из их поведения при исполнении договора, из переписки и т.

п. Следовательно, в случае конфликтной ситуации и передачи спора на рассмотрение суда арендодатель вправе представлять доказательства, которые позволяют установить действительную волю сторон относительно условий заключенного договора и порядка использования арендованного имущества (переписка до заключения договора и в процессе его исполнения, достигнутые письменные договоренности и др.).Вопрос: Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор, если стороны согласовали условие о порядке расторжения договора, но сами основания не прописали?Ответ: Да, может. Но только в тех случаях, которые указаны в законе.Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г.

№ 310-ЭС15-4004. r /> Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что стороны не вправе по произвольным основаниям требовать расторжения сделки, в котором согласован лишь порядок, но не указаны основания для расторжения Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением. Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, то она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения.

При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали. Арендатор (банк) уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора. Суд первой инстанции иск удовлетворил.

Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора.

Условие для расторжения договора (заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения соглашения в будущем) арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали.

Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье 620 Гражданского кодекса РФ. Однако такие основания нужно прямо указать в договоре. Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004).Как уже было сказано, существенное нарушение арендатором условий дает арендодателю право расторгнуть его досрочно, но сделать это можно только в судебном порядке.

Причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).Таким образом, для расторжения договора арендодателю надо совершить три следующих действия.1.

Направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договорное обязательство в разумный срок (абз.

7 ст. 619 ГК РФ).2. Предложить арендатору расторгнуть договор в связи с неисполнением в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п.

2 ст. 452 ГК РФ). Первое и второе действия можно объединить.

Для этого в письменном предупреждении надо одновременно указать на устранение арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае их неустранения.3. Предъявить требование о расторжении договора в суде. Это можно сделать после того, как арендодатель получил отказ от расторжения договора или вообще не получил ответа в срок, указанный в предложении о его расторжении.

Если срок в предложении не указан, то применяется 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае, если истец представит доказательства, подтверждающие принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п.

60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8

«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

).Однако если желание о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление в суд о расторжении договора будет считаться поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора.

Это повлечет негативные для истца последствия: суд вернет исковое заявление на этапе возбуждения производства по делу либо оставит исковое заявление без рассмотрения, если нарушение процедуры выявится уже после принятия искового заявления к производству.

Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

(далее – информационное письмо № 66).

Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009.Вопрос: арендатор устранил все допущенные существенные нарушения условий договора.

Может ли арендодатель несмотря на это потребовать расторжения договора?Ответ: да, может. Но только в разумный срок после того, как арендатор устранит все допущенные существенные нарушения договора аренды.Например, в случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты долга, но обязан это сделать в разумный срок. Если арендодатель не предъявит такого требования в разумный срок с момента уплаты арендатором всей суммы долга, то это лишает его права требовать расторжения договора в связи с таким нарушением.Такая позиция была изложена в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г.

№ 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

(в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).Обоснование: До принятия постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г.

№ 13 суды руководствовались иной правовой позицией, в соответствии с которой желания о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора не подлежали удовлетворению, если такие нарушения в разумный срок были устранены.

Данная правовая позиция была изложена в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14

«Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»

. Аналогичный подход поддерживался и в судебной практике (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г.

№ КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444). Однако в связи с принятием постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 судебная практика по данному вопросу изменилась.

r /> Пример из практики: арбитражный суд округа указал, что арендодатель может потребовать расторжения даже в том случае, если арендатор погасит задолженность по арендной плате в период рассмотрения спора в суде, но при условии, что он докажет существенность допущенных нарушений Стороны заключили договор аренды земельного участка. Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с желанием расторгнуть договор аренды. В процессе рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся задолженность перед истцом.

Однако истец настаивал на удовлетворении требования о расторжении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований отказали. Арбитражный суд округа с этим не согласился и указал следующее. Обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление (ч.

1 ст. 4 АПК РФ; ст. 11 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении соглашения другой стороной, а также в случаях, которые предусмотрены в законе или в договоре (ст. 450 ГК РФ). По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ч.

3 ст. 619 ГК РФ). Как разъяснил Пленум ВАС РФ, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п.

23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

).

По смыслу и содержанию названных разъяснений уплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора, если будет доказан факт существенности нарушений. Однако данный факт суды не исследовали.

На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил обжалованные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 ноября 2014 г. по делу № А41-5947/14).3. Расторжение договора аренды в связи с иными обстоятельствами, указанными в договоре.

В договоре можно указать основания для его досрочного расторжения, которые не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма № 66.

В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При согласовании условий арендодатель может включить подобные пункты в договор аренды, чтобы обеспечить себе возможность досрочного расторжения договора при наступлении определенных обстоятельств. Вас также может заинтересовать

Позиция нижестоящих судов

В своем исковом заявлении истец ссылался на то, что договором аренды не было предусмотрено право ответчика на односторонний отказ от исполнения договора.

Следовательно, тот факт, что общество «Б» прекратило использование арендованного помещения, не является основанием для освобождения его от обязанности внести арендную плату.Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции этот довод отклонил и в удовлетворении заявленных требований обществу «М» отказал (решение Арбитражного суда Самарской области от 23 июня 2015 г.

по делу № А55-28556/2014). По мнению суда, ответчик, действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение 30 апреля 2014 года.

Арендодатель, в свою очередь, мер по принятию помещения не предпринял, в связи с чем образование задолженности зависело уже исключительно от действий общества «М».

Обжалование вердикта не дало никаких результатов – суды апелляционной и кассационной инстанций оставили вынесенное решение без изменения (, ).

Коронавирус как основание для расторжения договора аренды по требованию арендатора: основные проблемы

Подавляющее большинство арендаторов столкнулось с целым комплексом проблем, возникших, в свою очередь, в связи с угрозой распространения коронавируса COVID-19. Режим и меры, предпринимаемые на сегодняшний день властями для предотвращения распространения вируса, привели к простою практически во всех сферах бизнеса.

В таких условиях многие арендаторы, уже прогнозируя свои потери, хотят прекратить свои арендные обязательства.Каким образом это можно сделать? Является ли распространение коронавирусной инфекции и режим изоляции, введенный государством, достаточными основаниями для одностороннего расторжения арендатором договора аренды?Во многом ответ на эти вопросы зависит от условий конкретного договора.

В выигрышном положении сейчас оказываются только те арендаторы, которые смогли позволить себе заключить договоры аренды на таких условиях, при которых они могут в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке с соблюдение некоего срока расторгнуть договор по своей инициативе. Такие договоры в практике встречаются, но крайне редко.

Чем крупнее и значимее объект (предмет аренды), тем больше заинтересованность арендодателя в том, чтобы сдать соответствующий объект во временное пользование арендатору на длительный срок и предотвратить возможность произвольного отказа от договора с его стороны.В данной заметке рассматриваться будет ситуация, когда процедура и основания расторжение договора аренды вытекают из положений закона.Сразу отмечу, что принятый 01 апреля 2020 года от 01.04.2020 №98-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»

, определяет (и то лишь в общих чертах) вопросы, связанные с отсрочкой в уплате арендной платы, а также с уменьшением арендной платы в связи со сложившимися обстоятельствами (статья 19). О каких-то изменениях в порядке расторжения договоров аренды речь в законе не идет.Итак, общий порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора определен Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Согласно данной норме по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.Ни одно из указанных оснований не отвечает рассматриваемой ситуации, поскольку невозможность использования арендованных помещений связано не с состоянием самого объекта (имущества), а с внешним фактором.Однако остается возможность требовать расторжения договора на основании Гражданского кодекса Российской Федерации.

Речь идет об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.Данная норма содержит в себе оценочный содержательный элемент.

И необходимо учитывать, что если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны судом.

Именно суд будет определять имело место существенное изменение обстоятельств или нет.Безусловно, ГК РФ обозначены критерии оценки обстоятельств и определения факта их существенного изменения. Суд может принять решение о расторжении договора по данному основанию при наличии одновременно следующих условий:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.То есть доказательственная база по таким делам будет обширной.

Полагаю, что ни одно судебное дело не сможет обойтись без экспертного экономического исследования (заключения).Кроме того, существенное изменение обстоятельств придётся, безусловно, соотносить с тем фактом, что предпринимательская деятельность априори связана с предпринимательскими рисками (в том числе со стихийными изменениями в экономической политической и иных сферах).Нужно отметить также, что норма о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств новой не является. Судебная практика на сегодняшний день, на мой взгляд, сложилась в пользу сохранения обязательства.Так, согласно позициям высших судов существенным изменением обстоятельства не могут быть признаны: изменение курса валют (

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)»

; Конституционного Суда РФ от 26.05.2016 N 1019-О и др.); ухудшения финансового состояния стороны (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.09.2016 N 18-КГ16-102; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.01.2019 N Ф05-22654/2018 по делу N А41-34193/18 и др.); внесения поправок в законодательство, если они не препятствуют исполнению договора ( Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2017 N Ф05-434/2017 по делу N А40-238801/15); введение внешнеэкономических санкций, если это не предусмотрено условиями договора (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 301-ЭС16-18586 по делу N А39-5782/2015); инфляционные процессы ( Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767); финансовый кризис ( Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 N 4876/01).Еще в 2013 году Верховный суд РФ в своем Определении от 30.07.2013 N 18-КГ13-70 указал, что в случае применения положений ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств, время его наступления и возможность разумно предвидеть это изменение.

Полагаю, что во многом вектор развития судебной практики в сегодняшних условиях будет направлен в сторону анализа и учета длительности существования ограничительных обстоятельств (карантина, самоизоляции и т.п.), а также соотношения периода ограничений в использовании объекта аренды и общего срока действия договора аренды. Сложнее всего придется тем хозяйствующим субъектам, которые заключили договор аренды на длительный срок (несколько лет). Сложно сейчас с уверенностью сказать, каким именно образом будет развиваться судебная практика в дальнейшем.

Однако однозначно можно сказать сейчас одно: «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для произвольного прекращения обязательств, в том числе обязательств в сфере арендных правоотношений.P.S.: Нам всем предстоит серьезная и непростая работа по защите прав представителей бизнеса.

1. Договор аренды заканчивает срок своего действия.

Это самый простой с юридической точки зрения механизм. Как происходит: уведомляете арендодателя в указанный в договоре аренды срок о том,что после окончания срока действия договора Вы не заинтересованы в его продлении и просите принять помещения по акту приема передачи.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+